Поиск недвижимости

Вы хотите...

Вид недвижимости.

Объект недвижимости

Район

Улица

Цена, До .руб

Фото
Банк Росси принял решение снизить ключевую ставку

02 января 2015

Банк России по итогам заседания совета директоров в пятницу принял решение снизить ключевую ставку до 15% с 17%, говорится в пресс-релизе регулятора. «Совет директоров Банка России принял решение снизить ключевую ставку c 17,00% до 15,00% годовых, учитывая изменение баланса рисков ускорения роста потребительских цен и охлаждения экономики. Принятое 15 декабря 2014 года Банком России решение о резком повышении ключевой ставки привело к стабилизации инфляционных и девальвационных ожиданий в той мере, в какой рассчитывал Банк России», — говорится в сообщении регулятора. Эксперты ожидали, что ЦБ РФ сохранит ключевую ставку на уровне 17%, поскольку условия для ее снижения пока не сформировались: инфляция в РФ остается высокой, а рубль — слабым.


Окажется ли рынок недвижимости готовым к новому?

24 декабря 2014

2014 год прошелся по экономике нашей страны тяжелым бульдозером, не преминув затронуть рынок недвижимости, и оставил всех в растерянности перед лицом 2015 года. Как мы войдем в него и как мы из него выйдем? Повторится ли сценарий 2009-го или мы столкнемся с чем-то совершенно новым? И окажется ли рынок недвижимости готовым к этому новому? Об этом в авторской колонке рассуждает председатель правления группы компаний "МИЭЛЬ" Оксана Вражнова Кризис 2008г. был связан с мировой рецессией, начавшейся с ипотечного кризиса в США, а также с резким падением цен на нефть с 147 до 51 доллара. Тогда этот кризис обрушился на нас слишком резко и застал врасплох. Сегодняшняя ситуация прежде всего связана с иными факторами - политическими решениями, санкциями, прекращением притока капитала, отзывами лицензий у некоторых банков, ростом курсов валют и в завершении - повышением ЦБ ключевой ставки. Однако, несмотря на свой масштабный характер, развивалась ситуация постепенно и широко освещалась в СМИ. Это дало возможность игрокам рынка недвижимости, а также покупателям и продавцам в той или иной степени подготовиться к различным сюжетным поворотам и своевременно принять важные решения. Каким будет рынок недвижимости в новом году - зависит от общего состояния экономики, дальнейшего роста курсов валют и, безусловно, от ставок по ипотеке, судьба которых сегодня особенно тревожна. В 2014г. по причине валютных скачков и общей экономической нестабильности спрос на рынке недвижимости заметно возрос, так как на него пришли покупатели, стремившиеся конвертировать свои рублевые сбережения в квадратные метры. Мы видели это и на вторичном рынке, и на рынке новостроек. В новых домах наиболее востребованным было бюджетное жилье - недорогие однокомнатные квартиры и студии, также самые недорогие варианты в своих сегментах вымывались и с рынка регулярного жилья. Покупали те, кто планировал приобретения в недалеком будущем, - не дожидались лучших времен и торопились сделать это уже сегодня. Поэтому можно предполагать, что в начале 2015г. покупательская активность несколько снизится, поскольку многие уже удовлетворили свой спрос. Однако на рынке все равно останутся те, кто попытается сохранить сбережения, и те, кто будет решать свои насущные жилищные проблемы. И насколько успешно они будут это делать, зависит в том числе и от состояния рынка ипотечного кредитования. На сегодняшний день фактически каждая вторая сделка на первичном рынке Московского региона заключается с привлечением заемных средств, на регулярном рынке - примерно каждая третья. В 2014г. средняя ставка по ипотеке составляла примерно 12-14% годовых. Однако в связи с повышением ключевой ставки Центробанка банки начнут выдавать кредиты на новых условиях, и уже сегодня появляются ставки от 16% и выше. Если ситуация не нормализуется и ставки будут держать такую высокую планку, для многих ипотека станет недоступной, количество желающих купить с ее помощью жилье существенно сократится. Кроме того, в попытках избежать финансовых рисков банки могут начать ужесточать и требования к заемщикам. Уже сегодня встречаются объявления об увеличении размера первоначального взноса до 40-50%. В ближайшем будущем нужно будет внимательно следить за действиями регуляторов и макроигроков рынка, причем за действиями реальными, а не декларируемыми на сайтах условиями или заявлениями для СМИ. В настоящее время на вторичном рынке долларовые цены снизились ровно на курсовую разницу, стоимость же в рублях в столице несколько подросла, по данным центра исследований "МИЭЛЬ", с 205,25 тыс. руб. за 1 кв. м в январе до 222,03 тыс. руб. за 1 кв. м на сегодняшний день. Такую же картину мы видим и в сегменте новостроек. Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке Москвы, по данным аналитического отдела компании "МИЭЛЬ-Новостройки", выросла с 223 тыс. руб. за 1 кв. м в январе до 242,7 тыс. руб. за 1 кв. м на данный момент. На дальнейшее развитие ценовой ситуации на рынке недвижимости будут влиять и курсы валют, и обстановка в строительной отрасли. Уже сейчас ведущие застройщики объявляют о приостановке некоторых проектов, которые находились в стадии запуска. Остаются проекты на высокой стадии готовности, в которых планируется удорожание стоимости квадратного метра уже в первом квартале 2015г. Это означает, что, с одной стороны, предложение уменьшится, а с другой - покупателей также станет существенно меньше, так как для многих из них ипотека окажется недоступной . В этом случае часть спроса перетечет на вторичный рынок, который сегодня располагает достаточно разнообразным предложением - не только квартирами в морально и физически устаревших строениях 1960-1970-х гг., но и в домах, построенных в 2005-2010 гг. Это жилье, которое по потребительским характеристикам мало отличается от новостроек или даже превосходит их. В этом случае цены на вторичном рынке станут расти, а большинство сделок происходить на условиях альтернативы, то есть покупаться новая жилая площадь будет на деньги, вырученные от продажи прежней. Но, конечно, свет в конце тоннеля есть. Любой кризис, как известно, когда-то заканчивается, закончится и этот. Тем более что к нему за период октября-декабря многие участники рынка уже подготовились, запаслись квадратными метрами, которые рано или поздно можно будет обменять на деньги. Кроме того, если государство выделит средства из ФНБ или бюджета на поддержку ипотеки и строительной отрасли, банков, на субсидии или дотации целевым группам физлиц, то, может быть, все будет и вовсе не так страшно, как это видится сейчас. Вполне вероятно, что во втором полугодии 2015г. мы увидим постепенное снижение цен на недвижимость, которое будет отыгрывать их предыдущий рост. Оксана Вражнова, специально для "РБК-Недвижимости"


Кредиторы не имеют права в одностороннем порядке увеличивать процентную ставку.

17 декабря 2014

Кредиторы не имеют права в одностороннем порядке увеличивать процентную ставку по уже выданным кредитам, независимо от изменений ключевой ставки ЦБ РФ, заявил министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень. В ночь на вторник, 16 декабря, ЦБ РФ резко повысил ключевую ставку- с 10,5% до 17% годовых, объяснив это существенно возросшими девальвационными и инфляционными рисками. "Никакой банк не вправе изменить ставку по существующим договорам, если только в договоре у вас не прописано так называемая плавающая ставка", - приводит Минстрой слова Меня, сказанные в интервью "Русской службе новостей". По его словам, после повышения ЦБ ключевой ставки до 17% некоторые кредитные организации совершили попытку использовать это как форс-мажорное обстоятельство для повышения процентной ставки по уже выданным кредитам. Как говорится в сообщении ведомства, согласно ФЗ-395-1 "О банках и банковской деятельности" кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия кредитного договора, увеличить размер процентов и изменить порядок их определения, увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных законом. Если же в кредитный договор, заключенный с заемщиком, включено право кредитора в одностороннем порядке увеличивать процентную ставку, данное условие договора может быть признано судом недействительным по требованию заемщика, отмечается в пресс-релизе. В нем уточняется, что гражданин имеет право не учитывать произведенное кредитором одностороннее увеличение процентной ставки. При этом попытки кредитора привлечь заемщика за это к ответственности с большой долей вероятности не будут пользоваться судебной защитой, подчеркивается в сообщении "Повышение ключевой ставки не является форс-мажорным обстоятельством, поэтому надо спокойно обслуживать свой кредит именно в рамках тех процентов, которые существуют по этому кредиту изначально", - приводит министерство слова Меня, напоминая, что согласно действующему законодательству кредитор вправе в одностороннем порядке только уменьшить процентную ставку.


Несколько способов обменять квартиру

04 декабря 2014

До сентября 1991 года у советских граждан был единственный способ изменить свои жилищные условия – обмен квартиры. На современном рынке недвижимости обмен как таковой в большинстве случаев уступил место купле-продаже, но само понятие из обихода участников рынка никуда не делось. Непростой соцнайм Обменять квартиру «в старом смысле» все еще есть возможность – правда, только у нанимателей объектов государственного жилищного фонда по договору социального найма. На данный момент к государственному жилищному фонду относится около 10% всего жилья в Петербурге. Кто-то из жильцов таких квартир не приватизирует их, потому что оттягивает процесс до марта 2015 года, а именно до этого времени продлены сроки бесплатного перевода жилья в собственность. Другие в свое время уже воспользовались правом приватизации и не могут сделать это во второй раз. Третьи опасаются грядущего повышения налога на недвижимость. Продать неприватизированное жилье нельзя, а вот обменять – пожалуйста. Для этого нужно обратиться к главному оператору и регулятору обменных схем в Петербурге – это Горжилобмен – или в райжилобмены, которые есть во всех районах города. Оформление документов там бесплатно. А вот за подбор варианта придется заплатить 16 100 рублей за объект. Но только в том случае, если сделка все же состоится. Самый простой вариант – равноценный обмен. Это когда обе квартиры одинаковой площади и качества. Но, к сожалению, не факт, что такой идеальный вариант будет найден. Более сложны и одновременно более распространены неравноценные обмены, потребность в которых возникает из-за того, что зарегистрированные в одной квартире жильцы больше не хотят жить вместе. Например, в семье выросли двое взрослых детей. Родители решают разменять свою «трешку», чтобы каждому ребенку и себе выделить по однокомнатной квартире. Но рынок диктует свои правила, и вместо трех «однушек» семья в лучшем случае может рассчитывать на две, причем маленькие. Поэтому придется рассматривать неравноценный обмен с доплатой. Помимо денег, кстати, можно в придачу к квартире отдать другое имущество, например, земельный участок или гараж. Человек, решивший обменять свою неприватизированную квартиру, столкнется со всеми прелестями бюрократической системы. Одних только справок потребуется собрать штук десять, а то и больше. Если в квартире проживают маленькие дети или недееспособные родственники, то нужно будет обратиться в органы опеки и попечительства, чтобы получить согласие на сделку. В течение двух недель с момента подачи заявления специалисты госоргана должны решить, не ущемляет ли обмен права указанных граждан. Остальные зарегистрированные в квартире жильцы должны дать свое письменное согласие на размен. Это касается и несовершеннолетних детей, и временно отсутствующих (например, пребывающих на военной службе или в местах заключения). Часто процесс обмена усложняется тем, что не все жильцы хотят покидать жилье. Тут возможен принудительный обмен – через суд. И даже если все жильцы согласны, то отказать может сам наймодатель, то есть администрация района. Причины могут быть разными. Например, законодательством категорически запрещено обменивать: аварийное жилье; квартиры, на которые наложен арест; квартиры, жильцы которых после обмена станут нуждающимися в улучшениях жилья по санитарным нормам. Наконец, стоит помнить, что обменять квартиру можно не на любую понравившуюся, а только на такую же муниципальную. А если учесть, что их в городе всего 10%, то поиски затянутся. Все эти процедуры достаточно сложные – множество юридических моментов ограничивают возможности участников обмена. В целом быстрее и проще проходят сделки между собственниками жилья, поэтому тем, кто задумался об обмене своей муниципальной квартиры, всегда стоит рассмотреть вариант приватизации и проведения дальнейших операций уже с собственностью. Меняю свое Если квартира приватизирована, ее обмен будет называться альтернативным или «цепочкой». На самом деле само понятие обмена здесь применятся довольно условно – проходят обычные сделки купли-продажи. Просто в них покупатели не приобретают объекты на уже имеющиеся в наличии деньги, а продавцы не «кладут в карман» вырученное от продажи. Продавец одновременно выступает и покупателем, покупая новое жилье на средства от продажи старого. Поскольку такая сделка вовлекает одновременно более двух сторон, ее проведение под силу только профессиональному агентству недвижимости. В руках собственников, пытающихся действовать самостоятельно, эта многоходовая, требующая координации схема просто развалится. Кроме того, в обменных цепочках (как и во всех сделках купли-продажи недвижимости) существует риск столкнуться с квартирой с обременениями или с недобросовестными собственниками и маклерами. В рамках цепочки риэлтор находит покупателя на квартиру клиента, а затем квартиру на замену, которая будет приобретаться одновременно с продажей старой. Обычно в сделке-цепочке участвуют 3-5 объектов, но их число может доходить и до 12. Как и в случае с муниципальным жильем, относительно простыми являются равноценные обмены. А наиболее головоломные случае – это разъезды (родителей со взрослыми детьми, расставшихся супругов и т.п.), подразумевающие размен одного объекта на несколько более дешевых. Покупателя на большую квартиру сегодня, как правило, найти нелегко. А ее бывшие жители, которым теперь нужно несколько отдельных вариантов, оказываются в нелегкой ситуации, потому что, повторимся, даже просторная трехкомнатная квартира по стоимости равняется в лучшем случае двум компактным «однушкам». Дело не обойдется без доплаты или переезда в более дешевый район. Обмен плюс ипотека «Обмен с ипотекой» – это словосочетание звучит, конечно, несколько странно. Но и так бывает. Допустим, человек купил квартиру в ипотеку и затем по каким-то причинам решил ее обменять на новую, причем тоже с использованием ипотечного кредита. И подобные случаи есть в практике, хотя технология проведения этих сделок непроста. Пока продаваемая квартира находится в залоге у банка, второй банк, который кредитует покупку новой квартиры, не выдаст кредит без выполнения двух условий. Во-первых, банку требуется подтверждение способности заемщика выплачивать два ипотечных кредита одновременно (то, что в реальности первый кредит вскоре будет погашен за счет продажи квартиры, банк не интересует), во-вторых, необходимо выплатить первоначальный взнос. В то же время банк, у которого в залоге находится старая квартира, не даст разрешения на ее продажу, пока на счет не поступят деньги для полного погашения ипотеки. Таким образом, у заемщика два выхода. Первый – иметь возможность доказать свою «двойную» платежеспособность и заплатить первый взнос по новой ипотеке. Второй – просто взять деньги в долг у знакомых (извлечь из бизнеса, получить займ на работе) и погасить свой первый кредит. Тогда обременение с квартиры будет снято, и сделка по обмену пройдет по стандартной схеме.


Делая ремонт, большинство обывателей совершают одни и те же ошибки

02 декабря 2014

Делая ремонт, большинство обывателей совершают одни и те же ошибки Принимаясь за обустройство нового дома или за благоустройство старого, люди часто совершают ошибки, которые в итоге приводят к довольно плачевным результатам. Речь идет не о мелких недочетах и упущениях при укладке полов или нанесении краски, а о более глобальных заблуждениях. Мы расскажем о самых популярных ошибках, которые принято совершать, делая ремонт впервые (и не только). «Отсутствие проекта – не помеха» Начинать ремонт без дизайн-проекта или хотя бы без хорошо обдуманного плана работ – это первый шаг на пути к провалу. Если нет четкой картины того, как должно выглядеть помещение после его обустройства, то в итоге сложно получить цельный и красивый интерьер. Если нет плана, то текстура, цвет материалов в готовой квартире могут не сочетаться, а стоимость работ окажется гораздо выше, чем предполагалось. Помимо этого, могут возникнуть сложности с электричеством – розеток окажется слишком мало или они будут расположены в неподходящих местах. Если денег на профессиональный проект нет, то можно составить его самостоятельно – заранее продумать, как именно все должно выглядеть, какие следует закупить стройматериалы, где должны располагаться предметы мебели, какого цвета они должны быть. И, что особенно важно, необходимо продумать стоимость всех материалов, места их приобретения – без грамотно распределенного бюджета можно выйти за предполагаемые рамки расходов. В случае, когда ремонт планируется глобальный, следует все же обращаться в специальные агентства – они помогут разработать план ремонта от и до. В идеале проекта должно быть сразу три – план перепланировки, дизайн-проект и проект разводки электричества. И все это с указанием стоимости работ и продукции. Цена за услуги проектировщиков и дизайнеров интерьера может быть самой разной, так же как и уровень их квалификации, – стоит внимательно изучить портфолио компаний, при составлении договора тщательно проверить все его пункты. «Ремонт за две недели – отличная идея» Несведущий в ремонте человек наивно полагает, что осуществить работы по обустройству квартиры можно быстро и при этом качественно. Действительно, а что сложного? Один день на потолок, один на пол, парочку – на стены. Да, если в итоге хочется получить нечто кривое и осыпающееся. Следует помнить: относиться к переделке собственного жилья нужно серьезно и ответственно. Только цементная стяжка должна застывать в течение 15-45 дней! И если не соблюдать технические условия и требования подобного рода, можно столкнуться с тем, что по окончании работ все придется переделывать, и вот тогда ремонт действительно затянется на долгое время. Если составлен проект работ, то, конечно, в нем прописаны и сроки его претворения в жизнь – так что, по сути, эта проблема вытекает из отсутствия проекта или того, что план составлен неумело. «Сэкономим на материалах и рабочей силе» Наверняка многие не раз слышали, как кто-нибудь из знакомых сделал себе ремонт за сущие копейки, приобрел материалы с огромной скидкой, а рабочие и вовсе предложили ему бесплатно постелить пол за добрую улыбку и красивые глаза. Это, конечно, отлично, но полностью очаровываться такими историями все же не стоит, ведь главное – это получить достойный результат, а не сэкономить несколько тысяч. К тому же желание потратить меньше денег нередко приводит к обратному результату – например, можно отказать «дорогой» бригаде и выбрать кого-нибудь подешевле. Вот только где уверенность в том, что такие «профессионалы» не испортят квартиру и не придется потом трижды менять группу рабочих? Нередко случается такое, что в погоне за дешевизной люди тратят гораздо больше, по несколько раз приобретая материалы взамен испорченных низкоквалифицированными строителями. Чтобы сэкономить, нужно идти абсолютно иным путем – следует заранее просчитать бюджет, а в ходе работ тщательно проверять все расчеты ремонтников на стройматериалы. Для этого стоит собирать квитанции и чеки – в этом нет ничего зазорного. А еще не стоит платить всю сумму за ремонт сразу или вносить слишком крупный аванс. Выплаты должны происходить равномерно и в оговоренное заранее время – при этом основная часть денег должна оказаться в карманах строителей уже после окончания всех работ. «Наняли рабочих – уедем отдыхать в Таиланд» Довольно распространенной ошибкой при организации ремонтных работ является слепое доверие нанятой бригаде. Но даже если это суперпрофессионалы, им нужен постоянный контроль. Это не означает, что нужно ежесекундно пребывать в обустраиваемой квартире, но проверять, все ли в порядке, следует обязательно. Причем именно по тому плану, который составлен рабочими или передан им дизайнером. Но как же выяснить, действительно ли ремонт проходит в соответствии с установленным планом? Не будучи специалистом, можно выявить разве что плохо открывающиеся двери, явные неровности стен и потолков, неграмотно расставленные розетки. Но что делать с нарушениями технологий строительства, которые нельзя увидеть без соответствующей подготовки? Есть два варианта контроля подобного рода. Во-первых, можно пригласить кого-нибудь из знакомых, кто хорошо разбирается в ремонте. Во-вторых, если таких знакомых не имеется, можно обратиться к компании-конкуренту, чтобы те провели анализ осуществляемых работ. Только не стоит забывать о том, что некоторые упущения они, желая быть нанятыми, могут преувеличить. Но лучше немного перестраховаться, чем потом жить в некомфортном помещении. «Перенос коммуникаций и перепланировка возможны всегда» В последнее время перепланировка стала одним из популярнейших мероприятий при ремонте жилища – причем нередко задумывается она в таких квартирах, где без нее вполне можно было бы обойтись. При этом довольно часто люди не согласовывают проекты, делают все только в соответствии с собственными желаниями – а впоследствии удивляются штрафам за несоблюдение закона. Если все же без переноса стен, окон, вырубания арок и строительства колонн никак не обойтись, все должно быть продумано до мелочей. Большинство элементов требуют дополнительного укрепления специальными профилями, а снос стены и вовсе может оказаться опасным для всего дома без закрепления на пололке удерживающих конструкций. Что же касается переноса коммуникаций, то тут тоже нужно учитывать все нюансы – к примеру, при отсоединении мойки от стояка в обязательном порядке должен быть соблюден перепад высот, а вывод батарей из-под окон и вовсе нежелателен. Самое главное при перепланировке – это соблюдение проектных расчетов. Поэтому необходимо тщательно сверяться с ними в ходе выполнения работ. Конечно, затевая ремонт, нужно понимать, что полностью исключить ошибки просто невозможно. Главное, изучать информацию, советоваться с профессионалами и сохранять хороший настрой!