Поиск недвижимости

Вы хотите...

Вид недвижимости.

Объект недвижимости

Район

Улица

Цена, До .руб

Фото
Как поступить, если нет средств платить по ипотеке?

04 августа 2014

Эксперты считают, что главное не бояться поставить банк в известность, ведь для кредитной организации это почти стандартная ситуация Ипотечное кредитование в последние годы стало хорошим инструментом для повышения продаж в жилом секторе недвижимости, особенно в части недорогого жилья. "За последние пять месяцев люди взяли ипотечных кредитов на 627,3 млрд рублей, это 367398 кредитов, то есть почти в 1,4 раза больше, чем по уровню прошлого года", - сообщил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень 11 августа. Глава Минстроя отметил, что хорошая работа ипотеки сказывается и на объемах жилищного строительства. Он сообщил, что за первое полугодие текущего года построено 29,5 млн кв. метров жилья, что составляет 130% к аналогичному периоду прошлого года. По данным экспертов, количество сделок с привлечением ипотеки в сегменте недорогого первичного жилья достигает 60%. В этих условиях и покупателей, и продавцов, и строителей беспокоит сохранение платежеспособности ипотечных заемщиков. Однако если заемщик не может выплачивать кредит или оказался перед временными финансовыми трудностями, паниковать не стоит. Специалисты ипотечного центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet считают, что несостоятельный заемщик может минимизировать свои убытки в ситуации с финансовыми затруднениями. Например, он может договориться с банком об отсрочке платежа. Банки в таких случаях предусматривают либо выплату в течение какого-то времени только процентов по кредиту, либо отсрочку всего платежа. Кроме того, можно попробовать произвести реструктуризацию кредита. Практически во всех банках есть возможность изменения параметров кредита в сторону, например, снижения процентной ставки или увеличения срока кредитования. Главное предлагать банку разные варианты решения, чтобы было понятно, что заемщик готов предпринимать какие-либо действия и вносить хоть бы минимальные ежемесячные платежи. Банальный, но действенный совет: найти иной источник дохода. Для погашения кредита можно, например, сдавать в аренду квартиру или продать имеющиеся активы. Только не ввязывайтесь в рискованные авантюры. Также можно осуществить рефинансирование кредита. Можно оформить новый кредит в другом банке на более выгодных условиях. Если же заемщик в принципе не в состоянии больше выплачивать кредит, он может продать ипотечную квартиру, самостоятельно найдя покупателя и оформив все по закону в банке. Можно предоставить банку возможность продать квартиру. В таком случае банк самостоятельно выставляет квартиру на торги, а на вырученные от продажи средства погашает кредит и передает остаток заемщику. И, наконец, невыгодный, но возможный путь - взять потребительский кредит. В зависимости от размера остатка ипотечного кредита можно взять потребительский кредит, если указанного заемщиком дохода достаточно для рассмотрения его заявки в банке. Посредством взятых в кредит средств можно досрочно погасить ипотечный заем, но только в том случае, если сумма остатка составляет не более 1,5 млн рублей, поскольку, как правило, такую сумму банки готовы выдать в кредит без дополнительного залога и поручителей. Проценты по потребительскому кредиту выше, однако он не требует никакого обеспечения. Источник: interfax.ru/realty/realtyinf.asp?sec=1457&id=390956


Малый бизнес весь 2015 год сможет не платить налог с продаж.

28 июля 2014

Налог с продаж может быть введен со следующего года не для всех компаний. Минфин предлагает обязать малый бизнес уплачивать его на год позже. На этом настаивал Российский союз промышленников и предпринимателей (РСПП). Чиновники учли и некоторые другие замечания предпринимателей. Минфин вчера опубликовал законопроект о введении в России налога с продаж, его планируется ввести с 1 января 2015 года. Министерство пошло навстречу РСПП, который накануне сформулировал восемь замечаний к концепции документа. В частности, союз просил разъяснить, как именно может администрироваться уплата налога малым бизнесом и индивидуальными предпринимателями. Как говорится в экспертном заключении РСПП (есть у РБК), бизнесмены, применяющие патентную, упрощенную и вмененную систему налогообложения, вправе не использовать кассы, не предоставлять налоговую декларацию. Они ведут лишь книгу учета доходов, что недостаточно для администрирования налога с продаж. Опасения предпринимателей разделяли в Минэкономразвития. Минфин учел это, предложив отложить на один год — до 1 января 2016 года — введение налога с продаж для малого бизнеса, использующего специальные налоговые режимы (организации и индивидуальные предприниматели, применяющие единый сельхозналог, упрощенную систему налогообложения, уплачивающие единый налог на вмененный доход, а также ИП на патентной системе налогообложения). Мотивом отложить введение налога для «малышей» могут быть трудности администрирования, считает руководитель центра экспертизы и аналитики проблем предпринимательства «Опора России» Иван Ефременков. Отсрочка — это хорошо, говорит он: теоретически за 2015 год малый бизнес можно подготовить к введению нового налога, например, обязав его использовать кассовую технику. «Но такие шараханья не очень правильные», — говорит представитель бизнеса. Минфин ответил в законопроекте и на другой вопрос РСПП. Предприниматели недоумевали, что понимать под местом реализации товара. Вопрос возникал, например, в случае, если в регионе, где продаются товары, не зарегистрирована компания или ИП, которые являются налогоплательщиком. В законопроекте место реализации товаров определено как место деятельности организации, присутствующей в регионе на основании регистрации. Также определяется ответственный за форму отчетности госорган. Предполагалось, что это будет региональный орган, но в результате эти функции будет исполнять федеральный орган исполнительной власти. Также определена дата совершения операции, после которой платится налог. Правда, бизнес просил определить ее как наиболее позднюю из трех дат поступления средств за товары на счета в банках, в кассу или дня передачи товаров, а Минфин определил как наиболее раннюю. Другие положения, вызвавшие замечания компаний, остались неизменными. Налоговый период, который РСПП просил расширить до одного квартала, чтобы избежать ошибок в отчетности, остался равным месяцу. Налоговую базу по-прежнему предлагается определять с учетом НДС и акцизов, а это, по мнению РСПП, означает, что к подакцизным товарам будет применяться «тройное налогообложение». «Кроме того, для индивидуальных предпринимателей, которые купят товары, уже обложенные налогом с продаж, не снимается проблема, как избежать двойного налогообложения. В законопроекте Минфина нет ответа на этот вопрос», — отмечает Ефременков. По его словам, сегодня «Опора» собирается провести дискуссию по налогу с продаж и по ее итогам намерена присоединиться к требованиям РСПП. Замглавы комитета по налоговой политике РСПП Андрей Тихоновский отказался ответить на вопрос РБК, насколько существенными можно считать уступки Минфина предпринимателям, сославшись на то, что еще не успел ознакомиться с законопроектом. Решить, разрешать ли регионам вводить налог с продаж, правительство должно в сентябре, законопроект уже внесен в кабинет министров. В случае его одобрения любой регион сможет ввести налог по ставке не выше 3% от цены реализации. Министр финансов Антон Силуанов ранее заявлял, что это может принести в казну примерно 200 млрд руб. в год. Источник: news.ners.ru/malyy-biznes-ves-2015-god-smozhet-ne-platit-nalog-s-prodazh.html


Когда продавать инвестиционную квартиру

18 июля 2014

В первой половине 2014 года многие россияне поневоле стали частными инвесторами, спасая свои накопления. «Макроэкономическая нестабильность, падение рубля и общая тревожная обстановка направили денежные потоки профессиональных и начинающих инвесторов в самый надежный актив, который можно потрогать и более-менее точно оценить, – в недвижимость», – констатируют аналитики компании «Метриум Групп». По словам работников различных банков, в марте-апреле типичными были случаи, когда клиенты снимали деньги с депозита и тут же оформляли ипотечный заем. Сейчас новичкам приходится искать ответы на вопросы, давно решенные ветеранами инвестиционного рынка. Прежде всего на стоимость квартиры в строящемся объекте влияет ценовая политика застройщика. Традиционно рост цен привязывается к этапам строительства. «На старте продаж цены, как правило, минимальные. Так застройщик привлекает внимание к объекту, – рассказывает генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец. – А вот когда дома уже вводятся в эксплуатацию, начинается активное заселение и привлекательность проекта становится принципиально другой. Соответственно, меняется и уровень цен». Новостройки не прекращают дорожать и после завершения строительства. Поводом для роста цен служат оформление прав собственности на квартиры, ввод в эксплуатацию объектов социальной инфраструктуры и пр. Кроме того, независимо от стадии строительства, цены может «разгонять» повышенный спрос. «Например, в проекте появилось кредитование от банка, являющегося лидером по ипотеке. Это влияет на активность покупателей. Соответственно, количество сделок растет», – говорит Александр Зубец. По словам эксперта, девелоперы не любят «резких движений» в ценовой политике, так как есть риск перескочить определенную психологическую планку и застопорить продажи. Обычно застройщики повышают цены пошагово: прирост, как правило, составляет 0,5-1%, периодичность – примерно раз в месяц. Когда конкурент – строитель Если застройщик не распродал все квартиры в доме, частному инвестору придется продавать свой объект по более низкой цене, чем у строителей – как минимум на 5%. По словам руководителя Центра исследований и аналитики Группы компаний «БН» Марины Чижковой, тому, помимо конкуренции, есть и другие причины. Так, покупка непосредственно у девелопера сопряжена с меньшими рисками оказаться вовлеченным в мошенническую схему. К тому же, приобретая квартиру у частного инвестора, новый владелец несет дополнительные расходы на переоформление (смену субъекта права требования) договора с застройщиком. С еще большим дисконтом придется продавать квартиру в новостройке заемщику ипотечного кредита. Момент истины Важный для частного инвестора вопрос – когда продавать объект. Тут даже профессионалы рынка не могут прийти к единой точке зрения. По мнению заместителя генерального директора АН «Итака» Валерия Лазугина, чаще всего выгоднее продавать жилье в середине строительства объекта. «Дом возводят в среднем два года, следовательно, на рынок инвесторы выводят квартиру через год, максимум полтора, – уточняет специалист. – Нередко застройщик к этому времени продает уже все квартиры в доме, и тогда цены подрастают на 15-20%». «Квартиры принято перепродавать после того, как дом построен, – не согласна с коллегой заместитель генерального директора по продажам компании “НДВ-Недвижимость” Яна Сосорева. – Далее инвесторы вкладывают деньги в новый проект». «Если квартира продается для дальнейшего инвестирования, собственнику заранее следует определиться со следующим проектом – чтобы деньги не “зависли”», – советует руководитель отдела ипотечного брокериджа компании «Адвекс-Московский» Дмитрий Туркин. По его мнению, на успех продажи квартиры влияет и сезонность. Так, пик спроса в Петербурге приходится на вторую половину весны (апрель-май). Моральный кодекс инвестора Не всем новоселам нравится, что их соседями оказываются частные инвесторы. Как поясняет Дмитрий Туркин, в большинстве случаев такие хозяева не продают жилье, а сдают. Обычно речь идет о квартирах с недорогим ремонтом, так что съемщиками становятся граждане с невысокими доходами, например, студенты или мигранты. «С такими арендаторами не договориться о вложении дополнительных средств в развитие парадной или в целом дома, а инвестору это особо и не нужно», – отмечает специалист. При этом, поскольку сегодня на петербургском рынке предложение по аренде квартир избыточно, собственники вынуждены соглашаться на условия, которые прежде считались неприемлемыми. Чтобы вообще не остаться без съемщиков, они зачастую сдают квартиры без требования соблюдения санитарных норм проживания. Что влияет уже на имидж всего дома. Недовольство соседями-инвесторами встречается не только на рынке квартир эконом-класса. Например, ЖК «Леонтьевский Мыс» позиционируется как элитное жилье. И, по словам генерального директора девелоперской компании «Леонтьевский Мыс» Игоря Онокова, его компания на начальной стадии продаж умышленно предпринимала шаги, чтобы снизить число инвестиционных сделок. Впоследствии это превратилось в конкурентное преимущество. Как отмечает Игорь Оноков, будущие жильцы не хотят, чтобы после заселения половина окон в комплексе по вечерам были темными...


Выгодно ли покупать индивидуальные кладовые?

14 июля 2014

Наличие в жилом комплексе кладовых помещений для индивидуального пользования не только удобно, но и выгодно с экономической точки зрения, считают эксперты компании "Континент". Они подсчитали, что наличие такого помещения за пределами квартиры экономит жителям от 37,8 тыс. рублей (или около $1 тыс.) в год, а затраты на его приобретение можно окупить примерно за пять лет. Логика расчетов основана на том, что современные покупатели московских и подмосковных новостроек - люди не бедные. Они, как правило, являются счастливыми обладателями всего, что необходимо для активного отдыха: горнолыжное снаряжение, санки, велосипеды, ролики, самокаты… Также у покупателей есть как минимум один автомобиль, к которому прилагается сезонный комплект шин. Кроме того, часто квартиры покупают семейные люди, а значит, у них есть и коляски и детские велосипеды и другие габаритные вещи, которые нужно где-то хранить. Поэтому спрос на дополнительные, так называемые "технические" площади огромен. Что касается предложения, то оно есть. В частности, по данным компании, на сегодняшний день возможность приобретения отдельного кладового помещения предоставляется в 20 многоквартирных ЖК Подмосковья. Особенно интересны помещения за пределами квартир. Когда кладовка продается отдельным лотом, клиент может разбить расходы на организацию комфортной жизни по этапам. То есть сначала приобретается квартира, затем - кладовка. Кроме того, такое помещение может быть впоследствии продано, в отличие от встроенной в квартиру "темной" комнаты, считают в компании. Кроме того, покупать отдельную кладовку экономически выгоднее. За кладовку в квартире придется платить примерно полноценную стоимость жилого помещения, а цена квадрата за пределами квартиры несколько ниже. Стремясь найти альтернативное решение, многие арендуют склады индивидуального хранения. Аренда такого склада self storage (склад индивидуального хранения) исходя из открытых данных операторов складов индивидуального хранения в Москве, обходится покупателям в сумму от 900 до 1,4 тыс. рублей за кв.м в месяц (10,8-16,8 тыс. рублей за кв.м в год). Таким образом, помещение в 3,5 кв.м по минимальным ставкам обойдется примерно в 37,8 тыс. рублей в год, а за площадь 5 кв.м придется заплатить годовую аренду в 54 тыс. рублей. При этом на рынке подмосковных новостроек существует предложение, где стоимость помещения площадью 5 кв.м, расположенного на территории подземного паркинга, составляет 260 тыс. рублей. Справедливости ради стоит отметить, что это предложение одно из самых дешевых. Но если ориентироваться на эту стоимость, цена "квадрата" составит примерно 52 тыс. рублей. Таким образом, покупатели квартир, смогут не просто сэкономить от 37,8 тыс. рублей в год, но и окупить данное приобретение менее, чем за 5 лет..


Ипотечные кредиты станут немного доступнее

09 июля 2014

В первом полугодии 2014 года требования к заемщикам снизили банки, в совокупности занимающие более 70% рынка. Такие данные приводит Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в своем обзоре. Некоторые банки подтвердили, что смягчают требования. Представитель пресс-службы Сбербанка сообщил, что банк ввел новую программу, которая подразумевает возможность оформления ипотечного кредита по двум документам, это можно рассматривать как смягчение требований. Связь-банк смягчил требования к заемщикам по возрасту. Банк Москвы отметил, что процедура анализа заемщиков оптимизируется в постоянном режиме. Пресс-службы ВТБ24, Газпромбанка, «Уралсиба» и ЮниКредит банка заявили, что требований к ипотечным заемщикам не снижали. Впрочем, до конца года количество банков, предлагающих клиентам более выгодные условия ипотеки, может сильно увеличиться. В конце июля вступит в силу закон, который вносит изменения в закон «Об ипотеке» и закрепляет два новых вида страхования на случай дефолта заемщика: страхование ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору и страхование финансовых рисков кредитора. Первая страховка — для заемщика, вторая — для банка. По мнению экспертов, продажа страховки позволит банками снизить первоначальный взнос по ипотечным кредитам. Несмотря на то что 10-процентный взнос по кредитам не является редкостью на ипотечном рынке, клиенты многих банков такой возможности лишены. Например, из десяти банков — лидеров ипотечного кредитования минимальный первоначальный взнос в размере 10% в настоящее время предоставляют пять банков: Сбербанк, ВТБ24, «Дельтакредит», Росбанк и Банк Москвы. Газпромбанк, Россельхозбанк, Райффайзенбанк и Абсолют банк предлагают ипотеку с первоначальным взносом от 15%, «Уралсиб» — от 20%. «В России очень высока потребность населения в улучшении жилищных условий, однако взять ипотеку на стандартных условиях с первоначальным взносом в 20—30% может позволить себе лишь небольшая часть населения. Снижение первоначального взноса до 10% позволяет значительно увеличить число людей, способных взять ипотечный кредит», — сказал РБК руководитель управления комплексного ипотечного страхования компании «АльфаСтрахование» Владимир Ермаков. «В случае наличия такой страховки банку не требуется иметь запас в 10—20% от стоимости недвижимости для покрытия рисков дефолта (роста просроченной задолженности) и снижения цен на недвижимость. Эти риски берет на себя страховая компания», — отметила заместитель начальника департамента розничных продуктов и процессов Газпромбанка Юлия Елсукова. Цена спокойствия Эксперты считают, что снижение первоначального взноса частью банков не сделает ипотеку намного доступнее, ведь, по мнению директора дирекции имущественного страхования СК МАКС Александра Агапова, главная проблема рынка — в запредельной процентной ставке по кредиту, делающей ипотеку бессмысленной для основной массы населения. А положительное влияние принятия закона на стоимость кредита банкиры оценивают неоднозначно. По словам вице-президента Moody's Ольги Гехт, пока можно найти не так много примеров, где один и тот же продукт может идти как со страхованием ответственности заемщика, так и без него. Там, где такие примеры есть, разница процентных ставок составляет 1—2 процентных пункта. «Но логично, что, когда риск кредитора уменьшается, это приводит к снижению процентных ставок», — отмечает Гехт. «Конечно, банкиры будут давать скидку на кредиты со страховкой. Но остается вопрос: полная стоимость продукта, включая плату за страховку, будет ниже для клиента или нет. Маржа по ипотечным продуктам небольшая, соответственно, размер скидки будет составлять десятые доли процентного пункта и вряд ли будет превышать 0,25 процентного пункта», — полагает зампред правления Нордеа банка Андрей Мальцев. Впрочем, Юлия Елсукова напоминает, что общая стоимость кредита складывается из всех текущих платежей, в том числе страховых взносов. «Значит, появление дополнительной премии в виде премии по страховке от дефолта приводит к увеличению объемов платежей. Тем не менее однозначно ответить на этот вопрос нельзя, поскольку в модели следует также предусмотреть возможное снижение процентной ставки по кредиту в случае заключения договора страхования», — сказала Юлия Елсукова. По закону это страхование является добровольным, и банкиры пока не спешат его вводить. Директор департамента ипотечного кредитования Банка Москвы Георгия Тер-Аристокесянц говорит, что страховые компании устанавливают слишком высокие тарифы и сложные процедуры для заемщиков. «Пока данная услуга неинтересна ни банкам, ни заемщикам», — отметил он. По данным АИЖК, средний размер кредита по России — 1,7 млн руб., по Москве — 3,6 млн руб. По расчетам Владимира Ермакова, стоимость полиса может составить от 1,5% до 10% размера страховой суммы. При этом страхуется не более 50% стоимости недвижимости. Таким образом, стоимость страховки может составлять 12,7—85 тыс. руб в регионах и 27—180 тыс. руб. в Москве/