Поиск недвижимости

Вы хотите...

Вид недвижимости.

Объект недвижимости

Район

Улица

Цена, До .руб

Фото
Несколько способов обменять квартиру

04 декабря 2014

До сентября 1991 года у советских граждан был единственный способ изменить свои жилищные условия – обмен квартиры. На современном рынке недвижимости обмен как таковой в большинстве случаев уступил место купле-продаже, но само понятие из обихода участников рынка никуда не делось. Непростой соцнайм Обменять квартиру «в старом смысле» все еще есть возможность – правда, только у нанимателей объектов государственного жилищного фонда по договору социального найма. На данный момент к государственному жилищному фонду относится около 10% всего жилья в Петербурге. Кто-то из жильцов таких квартир не приватизирует их, потому что оттягивает процесс до марта 2015 года, а именно до этого времени продлены сроки бесплатного перевода жилья в собственность. Другие в свое время уже воспользовались правом приватизации и не могут сделать это во второй раз. Третьи опасаются грядущего повышения налога на недвижимость. Продать неприватизированное жилье нельзя, а вот обменять – пожалуйста. Для этого нужно обратиться к главному оператору и регулятору обменных схем в Петербурге – это Горжилобмен – или в райжилобмены, которые есть во всех районах города. Оформление документов там бесплатно. А вот за подбор варианта придется заплатить 16 100 рублей за объект. Но только в том случае, если сделка все же состоится. Самый простой вариант – равноценный обмен. Это когда обе квартиры одинаковой площади и качества. Но, к сожалению, не факт, что такой идеальный вариант будет найден. Более сложны и одновременно более распространены неравноценные обмены, потребность в которых возникает из-за того, что зарегистрированные в одной квартире жильцы больше не хотят жить вместе. Например, в семье выросли двое взрослых детей. Родители решают разменять свою «трешку», чтобы каждому ребенку и себе выделить по однокомнатной квартире. Но рынок диктует свои правила, и вместо трех «однушек» семья в лучшем случае может рассчитывать на две, причем маленькие. Поэтому придется рассматривать неравноценный обмен с доплатой. Помимо денег, кстати, можно в придачу к квартире отдать другое имущество, например, земельный участок или гараж. Человек, решивший обменять свою неприватизированную квартиру, столкнется со всеми прелестями бюрократической системы. Одних только справок потребуется собрать штук десять, а то и больше. Если в квартире проживают маленькие дети или недееспособные родственники, то нужно будет обратиться в органы опеки и попечительства, чтобы получить согласие на сделку. В течение двух недель с момента подачи заявления специалисты госоргана должны решить, не ущемляет ли обмен права указанных граждан. Остальные зарегистрированные в квартире жильцы должны дать свое письменное согласие на размен. Это касается и несовершеннолетних детей, и временно отсутствующих (например, пребывающих на военной службе или в местах заключения). Часто процесс обмена усложняется тем, что не все жильцы хотят покидать жилье. Тут возможен принудительный обмен – через суд. И даже если все жильцы согласны, то отказать может сам наймодатель, то есть администрация района. Причины могут быть разными. Например, законодательством категорически запрещено обменивать: аварийное жилье; квартиры, на которые наложен арест; квартиры, жильцы которых после обмена станут нуждающимися в улучшениях жилья по санитарным нормам. Наконец, стоит помнить, что обменять квартиру можно не на любую понравившуюся, а только на такую же муниципальную. А если учесть, что их в городе всего 10%, то поиски затянутся. Все эти процедуры достаточно сложные – множество юридических моментов ограничивают возможности участников обмена. В целом быстрее и проще проходят сделки между собственниками жилья, поэтому тем, кто задумался об обмене своей муниципальной квартиры, всегда стоит рассмотреть вариант приватизации и проведения дальнейших операций уже с собственностью. Меняю свое Если квартира приватизирована, ее обмен будет называться альтернативным или «цепочкой». На самом деле само понятие обмена здесь применятся довольно условно – проходят обычные сделки купли-продажи. Просто в них покупатели не приобретают объекты на уже имеющиеся в наличии деньги, а продавцы не «кладут в карман» вырученное от продажи. Продавец одновременно выступает и покупателем, покупая новое жилье на средства от продажи старого. Поскольку такая сделка вовлекает одновременно более двух сторон, ее проведение под силу только профессиональному агентству недвижимости. В руках собственников, пытающихся действовать самостоятельно, эта многоходовая, требующая координации схема просто развалится. Кроме того, в обменных цепочках (как и во всех сделках купли-продажи недвижимости) существует риск столкнуться с квартирой с обременениями или с недобросовестными собственниками и маклерами. В рамках цепочки риэлтор находит покупателя на квартиру клиента, а затем квартиру на замену, которая будет приобретаться одновременно с продажей старой. Обычно в сделке-цепочке участвуют 3-5 объектов, но их число может доходить и до 12. Как и в случае с муниципальным жильем, относительно простыми являются равноценные обмены. А наиболее головоломные случае – это разъезды (родителей со взрослыми детьми, расставшихся супругов и т.п.), подразумевающие размен одного объекта на несколько более дешевых. Покупателя на большую квартиру сегодня, как правило, найти нелегко. А ее бывшие жители, которым теперь нужно несколько отдельных вариантов, оказываются в нелегкой ситуации, потому что, повторимся, даже просторная трехкомнатная квартира по стоимости равняется в лучшем случае двум компактным «однушкам». Дело не обойдется без доплаты или переезда в более дешевый район. Обмен плюс ипотека «Обмен с ипотекой» – это словосочетание звучит, конечно, несколько странно. Но и так бывает. Допустим, человек купил квартиру в ипотеку и затем по каким-то причинам решил ее обменять на новую, причем тоже с использованием ипотечного кредита. И подобные случаи есть в практике, хотя технология проведения этих сделок непроста. Пока продаваемая квартира находится в залоге у банка, второй банк, который кредитует покупку новой квартиры, не выдаст кредит без выполнения двух условий. Во-первых, банку требуется подтверждение способности заемщика выплачивать два ипотечных кредита одновременно (то, что в реальности первый кредит вскоре будет погашен за счет продажи квартиры, банк не интересует), во-вторых, необходимо выплатить первоначальный взнос. В то же время банк, у которого в залоге находится старая квартира, не даст разрешения на ее продажу, пока на счет не поступят деньги для полного погашения ипотеки. Таким образом, у заемщика два выхода. Первый – иметь возможность доказать свою «двойную» платежеспособность и заплатить первый взнос по новой ипотеке. Второй – просто взять деньги в долг у знакомых (извлечь из бизнеса, получить займ на работе) и погасить свой первый кредит. Тогда обременение с квартиры будет снято, и сделка по обмену пройдет по стандартной схеме.


Делая ремонт, большинство обывателей совершают одни и те же ошибки

02 декабря 2014

Делая ремонт, большинство обывателей совершают одни и те же ошибки Принимаясь за обустройство нового дома или за благоустройство старого, люди часто совершают ошибки, которые в итоге приводят к довольно плачевным результатам. Речь идет не о мелких недочетах и упущениях при укладке полов или нанесении краски, а о более глобальных заблуждениях. Мы расскажем о самых популярных ошибках, которые принято совершать, делая ремонт впервые (и не только). «Отсутствие проекта – не помеха» Начинать ремонт без дизайн-проекта или хотя бы без хорошо обдуманного плана работ – это первый шаг на пути к провалу. Если нет четкой картины того, как должно выглядеть помещение после его обустройства, то в итоге сложно получить цельный и красивый интерьер. Если нет плана, то текстура, цвет материалов в готовой квартире могут не сочетаться, а стоимость работ окажется гораздо выше, чем предполагалось. Помимо этого, могут возникнуть сложности с электричеством – розеток окажется слишком мало или они будут расположены в неподходящих местах. Если денег на профессиональный проект нет, то можно составить его самостоятельно – заранее продумать, как именно все должно выглядеть, какие следует закупить стройматериалы, где должны располагаться предметы мебели, какого цвета они должны быть. И, что особенно важно, необходимо продумать стоимость всех материалов, места их приобретения – без грамотно распределенного бюджета можно выйти за предполагаемые рамки расходов. В случае, когда ремонт планируется глобальный, следует все же обращаться в специальные агентства – они помогут разработать план ремонта от и до. В идеале проекта должно быть сразу три – план перепланировки, дизайн-проект и проект разводки электричества. И все это с указанием стоимости работ и продукции. Цена за услуги проектировщиков и дизайнеров интерьера может быть самой разной, так же как и уровень их квалификации, – стоит внимательно изучить портфолио компаний, при составлении договора тщательно проверить все его пункты. «Ремонт за две недели – отличная идея» Несведущий в ремонте человек наивно полагает, что осуществить работы по обустройству квартиры можно быстро и при этом качественно. Действительно, а что сложного? Один день на потолок, один на пол, парочку – на стены. Да, если в итоге хочется получить нечто кривое и осыпающееся. Следует помнить: относиться к переделке собственного жилья нужно серьезно и ответственно. Только цементная стяжка должна застывать в течение 15-45 дней! И если не соблюдать технические условия и требования подобного рода, можно столкнуться с тем, что по окончании работ все придется переделывать, и вот тогда ремонт действительно затянется на долгое время. Если составлен проект работ, то, конечно, в нем прописаны и сроки его претворения в жизнь – так что, по сути, эта проблема вытекает из отсутствия проекта или того, что план составлен неумело. «Сэкономим на материалах и рабочей силе» Наверняка многие не раз слышали, как кто-нибудь из знакомых сделал себе ремонт за сущие копейки, приобрел материалы с огромной скидкой, а рабочие и вовсе предложили ему бесплатно постелить пол за добрую улыбку и красивые глаза. Это, конечно, отлично, но полностью очаровываться такими историями все же не стоит, ведь главное – это получить достойный результат, а не сэкономить несколько тысяч. К тому же желание потратить меньше денег нередко приводит к обратному результату – например, можно отказать «дорогой» бригаде и выбрать кого-нибудь подешевле. Вот только где уверенность в том, что такие «профессионалы» не испортят квартиру и не придется потом трижды менять группу рабочих? Нередко случается такое, что в погоне за дешевизной люди тратят гораздо больше, по несколько раз приобретая материалы взамен испорченных низкоквалифицированными строителями. Чтобы сэкономить, нужно идти абсолютно иным путем – следует заранее просчитать бюджет, а в ходе работ тщательно проверять все расчеты ремонтников на стройматериалы. Для этого стоит собирать квитанции и чеки – в этом нет ничего зазорного. А еще не стоит платить всю сумму за ремонт сразу или вносить слишком крупный аванс. Выплаты должны происходить равномерно и в оговоренное заранее время – при этом основная часть денег должна оказаться в карманах строителей уже после окончания всех работ. «Наняли рабочих – уедем отдыхать в Таиланд» Довольно распространенной ошибкой при организации ремонтных работ является слепое доверие нанятой бригаде. Но даже если это суперпрофессионалы, им нужен постоянный контроль. Это не означает, что нужно ежесекундно пребывать в обустраиваемой квартире, но проверять, все ли в порядке, следует обязательно. Причем именно по тому плану, который составлен рабочими или передан им дизайнером. Но как же выяснить, действительно ли ремонт проходит в соответствии с установленным планом? Не будучи специалистом, можно выявить разве что плохо открывающиеся двери, явные неровности стен и потолков, неграмотно расставленные розетки. Но что делать с нарушениями технологий строительства, которые нельзя увидеть без соответствующей подготовки? Есть два варианта контроля подобного рода. Во-первых, можно пригласить кого-нибудь из знакомых, кто хорошо разбирается в ремонте. Во-вторых, если таких знакомых не имеется, можно обратиться к компании-конкуренту, чтобы те провели анализ осуществляемых работ. Только не стоит забывать о том, что некоторые упущения они, желая быть нанятыми, могут преувеличить. Но лучше немного перестраховаться, чем потом жить в некомфортном помещении. «Перенос коммуникаций и перепланировка возможны всегда» В последнее время перепланировка стала одним из популярнейших мероприятий при ремонте жилища – причем нередко задумывается она в таких квартирах, где без нее вполне можно было бы обойтись. При этом довольно часто люди не согласовывают проекты, делают все только в соответствии с собственными желаниями – а впоследствии удивляются штрафам за несоблюдение закона. Если все же без переноса стен, окон, вырубания арок и строительства колонн никак не обойтись, все должно быть продумано до мелочей. Большинство элементов требуют дополнительного укрепления специальными профилями, а снос стены и вовсе может оказаться опасным для всего дома без закрепления на пололке удерживающих конструкций. Что же касается переноса коммуникаций, то тут тоже нужно учитывать все нюансы – к примеру, при отсоединении мойки от стояка в обязательном порядке должен быть соблюден перепад высот, а вывод батарей из-под окон и вовсе нежелателен. Самое главное при перепланировке – это соблюдение проектных расчетов. Поэтому необходимо тщательно сверяться с ними в ходе выполнения работ. Конечно, затевая ремонт, нужно понимать, что полностью исключить ошибки просто невозможно. Главное, изучать информацию, советоваться с профессионалами и сохранять хороший настрой!


Банки начали закрывать ипотечные программы

30 ноября 2014

По данным компании «О2 Недвижимость», некоторые банки ограничили выдачу ипотечных кредитов по наиболее популярным у потребителей схемам, предполагающим небольшой первый взнос. В частности, «Рост Банк» закрыл выдачу кредитов даже по ранее одобренным заявкам. «С начала второго полугодия мы констатируем рост ипотечных ставок от 0,25% до 0,5%. Повышают их Сбербанк, ВТБ и Дельтакредит. Тенденция на дальнейшее увеличение очевидна. Пока это в основном касалось крупных банков, но более мелкие уже следуют их примеру. В 2015 году процесс согласования для потребителя станет более трудоемким, но, главное, что сократится количество интересных ипотечных предложений», – констатирует генеральный директор «О2 Недвижимость» Елена Беседина. Аналитики «О2 Недвижимость» отмечают также рост количества отказов по заявкам. Впрочем, пока выбор банковских ипотечных предложений позволяет потребителям в итоге добиться одобрения.


Квартира как инвестиция

03 сентября 2014

По данным экспертов, в период повышенного спроса на жилье в феврале-апреле текущего года доля инвестиционных покупок увеличилась в среднем на 10%. Альбина Васильева, начальник отдела продаж ООО «КВС», отмечает, что рост был связан с подорожанием валют и желанием граждан сохранить свои рублевые сбережения. С ней согласен Арсений Васильев, генеральный директор ГК «Унисто Петросталь»: «В условиях нестабильной политической и экономической ситуации количество инвестиционных покупок на рынке недвижимости возрастает, что мы и видели в начале весны текущего года – тогда доля инвестиционных сделок на первичном рынке недвижимости доходила до 30% по отдельным проектам». Сегодня количество инвесторов, которые вкладываются в недвижимость, снова снизилось до привычных уже 10-15%. Андрей Бойков, партнер ГК Rusland SP, подтверждает, что динамика приобретений сейчас уменьшилась по сравнению с началом года, но это скорее связано с общим снижением спроса на первичное жилье. «Распределение долей между инвестициями и приобретением для себя остается примерно тем же», – говорит эксперт. Портрет инвестора Эксперты отмечают, что на рынке достаточно много желающих вложить средства в покупку жилой недвижимости – это и частные, и корпоративные инвесторы. В среднем сумма вложений, которой располагают инвесторы, колеблется от 1,5 млн рублей, если рассматривать частных лиц, до 500 млн рублей, если говорить о различных инвестиционных фондах. По словам Полины Яковлевой, директора департамента новостроек NAI Becar, в основном частными инвесторами выступают бизнесмены, индивидуальные предприниматели или топ-менеджеры, располагающие суммой от 3 до 10 млн рублей для покупки инвестиционно привлекательных квартир или апартаментов. Есть частные инвесторы и в более высоком ценовом сегменте. «Это могут быть, например, люди из другого города или даже иностранцы, которые впоследствии планируют переехать жить в Петербург, но их, конечно, гораздо меньше», – говорит Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development. Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб», разделяет инвесторов на два типа: тех, которые покупают недвижимость с целью дальнейшей перепродажи на более поздней стадии готовности объекта (перед сдачей объекта) и получения примерно 10% годовых, и тех, которые приобретают квартиру с целью сдачи в аренду. «В этом случае доходность ниже и составляет около 4-6%, – рассказывает эксперт. – Стоить отметить, что целью данной группы является не заработок, а сбережение денежных средств. Также в зависимости от категории инвесторов различаются и способы оплаты: первая группа предпочитает 100%-ю оплату либо беспроцентную рассрочку, а вторая использует все варианты, в том числе и ипотеку». Также на рынке есть категория молодых инвесторов. «Эти люди покупают квартиру в ипотеку с целью последующей сдачи в аренду. В это время они живут с родителями и выплачивают кредит с дохода от арендных платежей», – говорит Альбина Васильева. В целом, как отмечает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», профессиональные инвесторы не собираются отказываться от этого бизнеса, поскольку они знают, что правильно выбранные объекты уберегут их от финансовых рисков. «Шальных же инвесторов, которые в начале года покупали все подряд, теперь на рынке нет», – рассказывает эксперт. Инвестиционная квартира сегодня Покупатели инвестиционных квартир традиционно выбирают наиболее ликвидный продукт, который можно будет впоследствии реализовать быстро и по выгодной цене. Чаще всего это квартиры в сегменте массового спроса, имеющие небольшой метраж. Ирина Онищенко, директор по продажам группы компаний «Эталон», отмечает, что в основном в качестве инвестиционной покупки покупатели выбирают студии, однокомнатные и малогабаритные двухкомнатные квартиры с привлекательными планировками, реализуемые в домах с хорошим местоположением в развитых районах города. Как правило, инвестиционные покупки совершаются на ранних стадиях строительства. «Цены еще далеки от финальных, и есть высокая вероятность, что по мере роста готовности объекта увеличится и цена независимо от тенденции рынка», – говорит Светлана Денисова. По словам Дениса Бабакова, коммерческого директора «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», наиболее популярный для инвестиций товар – квартиры в ценовом диапазоне 2,5-3 млн рублей. Также, как отмечают эксперты, инвесторы отдают предпочтения квартирам с отделкой. «Это лишает инвестора всяких хлопот по приведению квартиры в товарный вид по окончании строительства и дает ему большую свободу для маневра», – объясняет Светлана Денисова. По расположению объектов, рассматриваемых в качестве инвестиций, строгих требований нет. Но Елена Беседина, директор по продажам O2 Development, говорит, что для многих инвесторов важна близость к станции метро, причем не только существующей сейчас, но и запланированной. «В целом, желательно оценивать перспективы развития ближайшего окружения. Это относится как к проектам на незастроенных территориях, поскольку ближайшие пригороды в обозримом будущем будет сложно отличить от обычных спальных районов, так и к зонам редевелопмента, поскольку город сегодня активно избавляется от “серого пояса”, и ранее непривлекательные зоны трансформируются в комфортные для проживания места», – рассказывает г-жа Беседина. Арсений Васильев отмечает, что наибольший доход сегодня приносят именно новостройки в пригородной зоне, где на старте продаж застройщики устанавливают минимальную цену, постепенно повышая ее с ростом числа этажей. «При возведении точечных проектов внутри развитых кварталов мегаполиса девелоперам нет необходимости следовать данной стратегии – спрос на такие проекты устойчиво высокий», – говорит эксперт. С ним соглашается Полина Яковлева: «Сегодня инвесторами востребованы и новые района Санкт-Петербурга: Кудрово, Парнас, Девяткино и т.д.». Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», советует очень внимательно подходить к выбору застройщика: «Те, кто не строит в срок (строительный цикл составляет 2-3 года), не подходят. Важна и схема, по которой реализуется строящееся жилье. Легитимны и подпадают под 214-ФЗ договор долевого участия и ЖСК. Остальные схемы должны насторожить начинающего инвестора: их наличие может означать, что либо с проектом, либо с земельным участком что-то не так». Продажа или аренда: что выгоднее? В момент, когда дом еще не сдан в эксплуатацию, но вот-вот пройдет госкомиссию, наступает пик продажной цены. В среднем с момента начала продаж до сдачи объекта в эксплуатацию рост цены «квадрата» составляет порядка 25-30% в зависимости от проекта, застройщика и формата квартиры. Например, по данным Арсения Васильева, увеличение стоимости небольшой квартиры-студии за весь период строительства может достигать 40-60%. Как правило, инвестиционный покупатель стремится перепродать свою квартиру именно до подписания акта приема-передачи – это 2-3 месяца до или после сдачи дома. «Поскольку право собственности на такую квартиру еще не наступило, реализовать ее можно, переуступив права другому покупателю, – говорит Ольга Трошева. – После получения права собственности при продаже придется заплатить налог 13%, поэтому доходность сделки будет ниже». Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой», подтверждает, что в этот период квартиру можно реализовать по цене уже готового жилья и в то же время избавить себя от проблем с налогами и длительным оформлением права собственности. «Продавать квартиру после оформления права собственности уже не так выгодно: во-первых, придется платить налог на доход, если владеешь квартирой менее 3 лет, во-вторых, длительное время может занять регистрация договора купли-продажи», – рассказывает эксперт. Однако, по словам Арсения Васильева, часть клиентов все-таки продает недвижимость после регистрации права собственности, но в тот момент, когда застройщик полностью распродал все квартиры. После ввода объекта в эксплуатацию, по мнению экспертов рынка, доля инвестиционных квартир, сдающихся в аренду, составляет от 30% до 70% в зависимости от целей инвестора, которые могут измениться с течением времени. «Рынок аренды в Петербурге развит достаточно хорошо: у нас много туристов, рабочих, студентов, людей, которые не могут по финансовым причинам купить квартиру», – замечает Владимир Скигин. Поэтому сдача в аренду квартиры является оптимальным решением для тех инвесторов, которые приобретают объект для своих подрастающих детей или просто хотят сохранить накопленные денежные средства для будущих крупных покупок. «Доля таких покупателей сильно разнится – максимальное количество инвесторов приходит в проекты, в которых запланировано большое количество малогабаритных квартир. Как правило, это проекты эконом-класса в рамках комплексного освоения территорий», – говорит Арсений Васильев. По данным NAI Becar, доходность от сдачи в аренду квартиры составляет в среднем 8-15% в год от общей суммы вложенных средств. Высоки ли риски? «На фоне нестабильной экономической и политической ситуации инвестиции в недвижимость – это один из немногих надежных инструментов сохранения и приумножения денежных средств, – говорит Петр Буслов. – В том случае, если целью покупки недвижимости является сохранение денег, покупка квартиры в текущем периоде не рискованна, поскольку мы не прогнозируем такого падения цен, как в 2008 году. В случае, если целью является получение максимального дохода за минимальный срок, лучше использовать другие финансовые инструменты». Светлана Денисова отмечает, что ситуация 2008 года – года тотального кризиса – и ситуация сегодняшнего дня, когда речь идет о санкциях, сильно отличаются. Сейчас нет мировой кризисной тенденции. То, что происходило после 2008 года, во многом оздоровило рынок, ушли слабые и ненадежные компании. «Сегодня рынок далек от кризиса, хотя, конечно, есть определенные трудности, – говорит эксперт. – В первую очередь эти сложности связаны с общим замедлением национальной экономики, что влияет на платежеспособный спрос. Есть вероятность, что некоторые строительные проекты будут реализовываться медленнее и несвоевременно сдаваться. Но говорить о том, что нас ждет волна банкротств, не приходится». В целом, по мнению Сергея Степанова, директора по продажам компании «Строительный трест», нестабильность всех видов валют, возможные ограничения со стороны западных банков только повышают привлекательность российской недвижимости как средства сохранения капитала для резидентов. Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»: В настоящее время, как, впрочем, и до всплеска инвестиционных покупок, доля таких сделок составляет порядка 10%. В январе-апреле доля выросла до 15-20%. В целом доля инвестиционных покупок могла быть и большей – доходность вложений в недвижимость выше, чем на банковском и фондовом рынках. Более того, недвижимость при условии грамотного выбора объекта обеспечивает более надежное сохранение средств, ведь этот актив всегда в цене. Но число инвесторов ограничивает высокая стоимость квартир, далеко не у каждого есть свободные средства, чтобы вложить их куда-либо. Мы можем выделить наиболее привлекательные для инвестиций объекты. Если цель инвестиции – выгодная перепродажа, самое лучшее – покупка квартиры в самом начале строительства и продажа ее еще до ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи жилья. Часто в первые недели с открытия продаж у застройщиков действуют «стартовые» цены. Через некоторое время они повышаются, разница уже через месяц может составить до 15%. Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Если говорить об инвестиционных сделках в чистом виде (имея в виду покупку квартиры с целью последующей продажи, а не сдачи ее в аренду или сохранения денег), то их доля на данный момент составляет не более 5%. Имея на руках 40-50% первоначального взноса, оставшуюся сумму покупатели предпочитают выплачивать в рассрочку. Рынок строящейся недвижимости тем и удобен для инвестора, что позволяет вносить деньги поэтапно, в течение нескольких лет. Кроме того, в отличие от «вторички», он позволяет зарабатывать не только на рыночном росте стоимости недвижимости, но и на разнице стоимости квартиры на нулевом и конечном этапах строительства. Ипотекой инвесторы пользуются редко, поскольку в любом случае это переплата. Согласитесь, сложно назвать инвесторами людей, которые берут ипотеку на 20 лет, за которые с учетом процентов приходится выплачивать двойную, а то и тройную стоимость квартиры. С точки зрения инвестиций наиболее интересны квартиры, находящиеся на нулевом этапе строительства. В этом случае цена квартиры минимальна, и можно воспользоваться длительной рассрочкой. За время строительства стоимость объекта возрастает как минимум на четверть. Надежда Тодыкова, директор отделения АН «Итака»: По результатам продаж в 2014 году доля инвестиционных сделок для нашей компании составила 24%. Наибольшее падение продаж этой группы покупателей мы ощутили в мае (13%) и в августе (15%). Инвестиционные квартиры – самые ликвидные, следовательно, это студии, одно- и двухкомнатные квартиры. Главные критерии выбора таких объектов – локация и этап строительства. Основной интерес инвесторов направлен на квартиры массового спроса на Парнасе, в районах Девяткино, Кудрово. Популярны однокомнатные квартиры бизнес-класса в Центральном и Адмиралтейском районах. Около 20% квартир выставляются на перепродажу. Продать такие квартиры стараются до сдачи дома по переуступке либо оставляют их для сдачи в аренду. Проблема перепродажи инвестиционных квартир уже явно видна именно в районах массовой застройки. Цена пока не сильно двигается вниз, но период реализации точно увеличился. Перед сдачей дома покупатель может приобрести квартиру по переуступке в среднем на 100 тыс. рублей дешевле, чем у застройщика. Источник: БКН.РУ


Как без проблем сдать квартиру

30 октября 2014

Сдача квартиры внаем – довольно прибыльное дело. Однако к нему придется серьезно подготовиться: изучить рынок, привести жилплощадь в порядок, прорекламировать свой объект. Сразу нужно оговориться, что речь пойдет о исключительно типовом жилье: сдача элитных объектов требует специфического индивидуального подхода. Кроме того, за бортом оставляем юридические аспекты договора найма – это тоже тема для отдельного разговора. По порядку и без спешки Первое, что должен сделать будущий рантье, – определить, насколько востребованной на рынке аренды может быть его квартира. Некоторые пробуют разведать ситуацию, размещая на бесплатных рекламных площадках «тестовое» объявление с указанием желаемой цены – чтобы понять, готовы ли клиенты платить столько денег и насколько активным будет спрос. Однако при таком подходе арендодатель, скорее всего, столкнется с большим количеством «пустых» звонков от людей, которые, слабо ориентируясь в рынке аренды, также хаотично, без разбору, обзванивают все подряд объявления. Эксперты советуют разместить объявления в специализированных СМИ. Но поскольку реклама там платная, важно хорошенько подготовиться к подаче своего объявления. Прежде всего определяем возможный уровень арендной платы. Для этого необходимо просмотреть уже размещенные в открытых источниках объявления, задав параметры своей квартиры: район, адрес, тип дома, количество комнат. Нередко удается сразу же обнаружить несколько похожих вариантов в том же доме или, по крайней мере, на той же улице. Тогда просто берем за основу указанную цену. Если сходных по параметрам объектов никто поблизости не сдает, тогда ищем в других локациях. Скажем, в доме той же серии, но в другом микрорайоне, с такой же степенью удаленности от станции метро (понятно, что не нужно сравнивать Фрунзенский район с Петроградским, а вот с Невским – вполне возможно). Разумеется, столь тщательный подбор вариантов потребует определенных усилий и времени. Но зато в итоге удастся не только верно определить рыночную стоимость аренды вашей квартиры, но и, возможно, повысить планку – чем меньше прямых конкурентов поблизости, тем выше может быть спрос именно на вашу жилплощадь. Как себя чувствует рынок? Впрочем, наймодателю необходимо ориентироваться не только в существующих на рынке расценках, но и в сроках экспозиции объектов. В зависимости от сезона, уровня платежеспособности нанимателей, структуры предложения на текущий момент (допустим, дефицит однушек или же, напротив, их избыток) и прочих факторов, процесс поиска арендатора может занять от одного дня до нескольких недель. Узнать о текущей ситуации на рынке аренды жилья можно, например, из журналистских публикаций в специализированных изданиях. Можно также позвонить в несколько риэлторских компаний и поинтересоваться у специалистов, за какое примерно время они были бы готовы сдать жилье с указанными параметрами. Допустим, выяснилось, что спрос активен. Тогда можно смело назначать ту величину арендной платы, которую вы нашли в открытых источниках или даже повыше (в случаях когда предлагаемая квартира обладает каким-то дополнительными преимуществами). Если арендаторы в дефиците, тогда имеет смысл заявлять цену чуть ниже рыночной либо упомянуть о возможности торга. Или снизить цену другим способом, включив, например, в стоимость аренды квартиры ежемесячный коммунальный платеж. «Арендодателю следует особо выделять в рекламе фишки своего жилья: скажем, имеющееся место в паркинге, качественный ремонт, наличие посудомоечной машины, бойлера на случай отключения горячей воды и пр. Проще говоря, все то, что отличает квартиру от массовых стандартных вариантов», – отмечает специалист по жилой аренде Группы компаний «Экотон» Ирина Хлызова. «Я советую указывать в рекламе достоинства не только квартиры, но и района в целом: наличие поблизости магазинов, объектов социальной инфраструктуры, удобных транспортных развязок, остановок общественного транспорта (особенно если наймодатель планирует сдавать квартиру семейным людям с детьми)», – добавляет заместитель директора по аренде АН «Итака» Алла Казакова. Вне зависимости от того, пользуется наймодатель услугами риэлторской компании или нет, ему рекомендуется обязательно заключать договор аренды с будущими жильцами По словам экспертов, в последнее время арендаторы стали больше внимания уделять вопросам экологии. Поэтому быстрее и дороже сдать жилье в аренду помогает упоминание об имеющихся поблизости парках, скверах, отсутствии вредных предприятий. Арендодателю стоит позаботиться и о размещении фотографий объекта в рекламе. Нередко считается, что качественные фото нужны, скорее, для продажи недвижимости. Однако и сдать квартиру в аренду они помогают намного быстрее. Во всяком случае, при наличии двух равноценных вариантов, один из которых представлен на фотографиях, а второй нет, большинство клиентов выберут именно первый. Где именно размещать рекламу? Обычно первое, что приходит на ум арендодателю, – воспользоваться социальными сетями. С одной стороны, сдача квартиры знакомым кажется более комфортной и безопасной. Однако эксперты предостерегают от такой «доверительной» аренды: слишком велика вероятность столкнуться с просьбами об отсрочке арендной платы. Все-таки главным инструментом продвижения квартиры на рынке аренды должны быть профессиональные издания по недвижимости. Использовать же социальные сети для рекламы сдаваемого объекта (в качестве дополнительной меры) можно и нужно, уверены агенты, только заниматься этим должен профессиональный риэлтор, через соответствующие группы. Фактор яблочного пирога По словам заместителя директора АН «Бекар» Ирины Бузиной, перед сдачей квартиры внаем хозяину имеет смысл сделать в ней небольшой ремонт (заменить старую ванну и унитаз, переклеить обои, если они поизносились, и пр.). Тут главное понимать, что все эти меры призваны не повысить стоимость аренды, а сделать вашу квартиру более привлекательной по сравнению с аналогичными вариантами. Так что не стоит вкладывать в обновление квартиры слишком много денег: материалы и сантехнику следует покупать среднего качества. Самые дешевые выбирать не стоит, практика показывает, что они придут в негодность очень скоро. Непосредственно перед приходом потенциальных арендаторов желательно сделать уборку, украсить квартиру (некоторые советуют использовать живые цветы, но это вопрос спорный: у кого-то на них может быть аллергия). Продвинутые наймодатели рекомендуют использовать универсальные способы расположить к себе арендатора: например, испечь перед его приходом яблочный пирог – его запах создаст ощущение домашнего уюта. Если в квартире сделан ремонт, ее удастся сдать быстрее. Но вряд ли сильно дороже Вести переговоры с потенциальными квартиросъемщиками – тоже большое искусство. За короткий промежуток времени необходимо рассказать обо всех достоинствах квартиры, ответить на вопросы, при необходимости – поторговаться. «Как поиск арендаторов, так и проведение переговоров с ними лучше все-таки доверить профессиональному агенту. Его опыт позволит сэкономить время. Кроме того, мнение самого собственника потенциальные клиенты обычно воспринимают как субъективное, а не экспертное. К специалисту по недвижимости со стороны нанимателей больше доверия», – предупреждает Ирина Бузина. По словам руководителя проекта Городская справочная по недвижимости «Квартирный Вопрос» Елены Копосовой, гораздо проще, безопаснее и выгоднее обращаться к профессионалам. «Зачем самому заниматься тем, что могут сделать специалисты, причем бесплатно? Ведь услуги агентств недвижимости по поиску арендаторов бесплатны для собственников», – говорит она. Источник: Бюллетень недвижимости