Поиск недвижимости

Вы хотите...

Вид недвижимости.

Объект недвижимости

Район

Улица

Цена, До .руб

Фото
Китайские инвесторы удвоили вложения в недвижимости по всему миру в 2015 г

14 февраля 2016

Китайские инвесторы удвоили вложения в недвижимости по всему миру по итогам 2015 года – до 30 миллиардов долларов, говорится в материалах на сайте Knight Frank. "На конец 2015 года общий объем китайских инвестиций в зарубежную недвижимость достиг 30 миллиардов долларов, удвоившись к показателю 2014 года", — говорится в них. При этом если в Великобритании и Австралии китайские инвесторы фокусируются на крупных городах, то в США их интересы более разнообразны в плане географии. Деньги идут в основном в коммерческую недвижимость малой и средней капитализации на первичном и вторичном рынке, отмечается в сообщении. Источник: http://riarealty.ru/news/20160226/407035829.html


Риелторы ждут заморозков

25 ноября 2015

Этой осенью из-за снижения платежеспособного спроса рынок, вероятнее всего, останется без традиционного увеличения продаж. Чтобы завоевать покупателей, застройщикам придется предлагать дополнительные скидки, говорят эксперты. Что будет с ценами на жилье в новом сезоне — в материале «Газеты.Ru». Несмотря на то что еще недавно риелторы говорили о росте потенциального спроса, традиционного увеличения продаж осенью, по мнению большинства участников рынка, в этом году ждать не приходится. «Осень не предвещает рынку недвижимости ничего хорошего. Уже сейчас мы наблюдаем довольно низкую активность на вторичном рынке, объем сделок сократился более чем на 35%, но и по первичному жилью, которое падает не так сильно за счет программ субсидирования кредитов, тоже начинает проседать. Скорее всего, осенью эти тенденции получат толчок к развитию», — считает член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз» Максим Раевский. К худшему готовится большинство игроков рынка недвижимости. Этому есть несколько причин. Прежде всего, у населения стало ощутимо меньше денег. «Ключевой показатель, способный положительно повлиять на рынок недвижимости, – это увеличение или по крайней мере несокращение реальных денежных доходов населения. Считаю, что ближайшая осень не порадует нас увеличением платежеспособного спроса, даже учитывая тот факт, что процентные ставки, в том числе по ипотеке, на вторичном рынке недвижимости снижены и начинаются от 12,5%», — говорит начальник управления проведения и сопровождения ипотечных сделок Локо-Банка Ирина Милова. «Обычно осенью рынок новостроек оживляется, но такого не стоит ожидать в текущей ситуации, доходы населения снижаются, рынок заемных средств сокращается, а объем предложения превышает спрос», — согласен Александр Закускин, младший партнер практики «Девелопмент» консалтинговой группы «НЭО Центр». При этом на продажу выставляются все новые квартиры. Так, по оценке управляющего партнера M9 Development Максима Морозова, в Подмосковье сейчас ищут новых хозяев примерно 4 млн кв. м жилья. «Где найдется такое количество покупателей, не совсем понятно, так как даже официальная статистика показывает сокращение реальных зарплат на 9%, а неофициальная – и того больше. Предположить, что рынок вдруг оживет осенью и снова начнется рост – означало бы отрицать реальность», — полагает Морозов. В Москве ситуация не лучше. Осенью на рынок должно выйти еще где-то 1,5 млн кв. м жилья (по 400–500 тыс. кв. м в каждом сегменте – эконом, комфорт, бизнес), добавляет генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. «Хотя видно, что спрос отстает от предложения, новые объекты продолжают выходить на рынок. Дело в том, что эти дома начинали строить год-два назад, когда дела у всех шли хорошо. Есть надежда, что осенью благодаря валютным колебаниям продажи активизируются, все захотят перевести накопления в недвижимость. Будет не такой резкий всплеск, как в декабре, когда скупали все, но число сделок вырастет. Впрочем, все равно количество пустующих метров будет довольно значительным», — полагает эксперт. Стоит ожидать снижения цен Кризис продавцов означает определенные возможности для покупателей — есть надежда, что цены поползут вниз. По крайней мере, на первичном рынке. «Если ситуация в экономике не улучшится, по некоторым проектам-новостройкам стоит ожидать снижения цен. Уже во втором квартале текущего года прослеживается тенденция с существенным сокращениям объемов продаж у большинства застройщиков», — говорит Александр Закускин. Мария Литинецкая также полагает, что цены продолжат снижаться. «Новые объекты, которых должно выйти на рынок достаточно много, вынуждены будут предлагать дополнительные скидки, чтобы привлечь покупателей», — считает она. Впрочем, как показывает опыт, продавцы могут тянуть со скидками до последнего. «Скорее всего, нас ждет некое плато по ценам, период борьбы продавцов и покупателей (и арендаторов с арендодателями), которые будут смотреть друг на друга и все вместе – на цену нефти и курс рубля», — полагает Морозов. По мнению Раевского, на вторичном рынке цены точно не опустятся. «Вряд ли стоит ожидать падения цен, что типично для Москвы. Собственники не готовы идти на существенный дисконт и занимают выжидательную позицию», — говорит он. Эти опасения подтверждают и прогнозы самих риелторов, работающих на вторичном рынке, которые не теряют оптимизма, несмотря на экономическую нестабильность. «Прежде всего, нужно понимать, не преподнесет ли нам экономика неприятных «сюрпризов» и что будет дальше с рублем и долларом. Вторичный сегмент лишен господдержки, поэтому заемщики заинтересованы в снижении ключевой ставки и более доступных кредитах, что возможно при устойчивом состоянии экономики. Тем не менее мы в любом случае ожидаем оживления на рынке и увеличения числа сделок», — говорит руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. Ранее «Газета.Ru» писала, что в Москве дорожает массовое жилье. Средняя цена 1 кв. м в новостройках в сегменте эконом- и комфорт-класса по итогам второго квартала выросла на 3,5%, до 155,8 тыс. руб. Источник: http://www.gazeta.ru/realty/2015/08/17_a_7682125.shtml


Жилье без альтернативы

19 ноября 2015

Доля альтернативных сделок на вторичном рынке выросла до 80%. У людей почти не осталось свободных денег, а ипотека для готового жилья по-прежнему остается непривлекательной. Желающие решить жилищные проблемы все чаще обращаются к риелторам, но и это не гарантирует успеха. Доля альтернативных сделок — когда при покупке новой квартиры сначала продается старая — выросла до 70–80% на рынке вторичного жилья в Москве, рассказали «Газете.Ru» участники рынка. В докризисное время такие сделки составляли чуть более 40%, но за год их число выросло на 75%. В некоторых компаниях рост еще больше. «Газета.Ru» уже писала о сложных временах, которые переживает вторичный рынок жилья. И хотя в июле потенциальный спрос на вторичную недвижимость вырос примерно на 20% по сравнению с предыдущим месяцем, это стало лишь реакцией тех, кто все еще может позволить себе взять кредит. Тогда ставки в крупнейших банках как раз немного опустились в ответ на действия Центробанка по снижению ключевой ставки. Пока оживление на рынке только теоретическое — люди снова заинтересовались покупкой жилья, увидев некоторую стабилизацию ситуации, но уже в августе все снова откатилось назад, так что в реальные сделки потенциальный спрос, очевидно, не перерастет. Фактически из-за недоступности ипотеки, которая, несмотря на снижение ставок, все равно выглядит непривлекательно по сравнению с предложениями для покупки новостроек, на рынке остались только вынужденные продавцы и покупатели — те, кому необходимо срочно решить свои жилищные вопросы. «Лишних» денег у таких людей практически не осталось, и, несмотря на новый виток падения рубля, они не бегут их вкладывать во вторичное жилье. Инвестиционные сделки остались только на первичном рынке — там, где можно получить выгодную цену от застройщика и «сыграть» на росте цены по мере готовности проекта. «Все меньше людей со свободными деньгами. Доходы населения падают из-за общего ухудшения экономической ситуации — фундаментальная причина нынешних кризисных явлений на рынке жилья», — говорит директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. Большинство «пристроило» свои накопления еще во время валютных скачков в конце 2014 года, поэтому сейчас люди рассчитывают на приобретение жилья или за счет продажи имеющейся недвижимости, или с помощью ипотечного кредита. Однако ипотека, как уже было сказано, остается непривлекательной, а кроме того, в кризис мало кто может позволить себе взять такие обязательства. Многие покупатели и вовсе вернулись к «натуральному обмену» — согласны менять только квартиру на квартиру, в крайнем случае с доплатой. «Люди настолько дезориентированы в связи с нестабильной ситуацией, что предпочитают «натуральный» обмен денежному. Они боятся прогадать при покупке или продаже жилья: опасаются, что цены после сделки резко изменятся и они останутся ни с чем. Поэтому растут и «прямые обмены» квартир, это примета кризисного времени, поскольку риски при их проведении ниже, чем в других видах сделок», — говорит директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов. На рост доли альтернативных сделок в статистике компаний влияет и тот факт, что люди, у которых не осталось других вариантов, не могут контролировать рынок сами. Раньше собственники предпочитали самостоятельно решать свои жилищные вопросы, но сейчас это делать сложнее. «Сейчас вторичный рынок буквально «мертв», сделок проходит очень мало, квартиры «висят» в базах по несколько месяцев, — говорит заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев. — Поэтому если раньше люди сами занимались продажей своей квартиры для дальнейшего приобретения жилья в новостройке, то теперь они предпочитают обращаться в одну компанию». По словам эксперта, в прошлом году можно было самостоятельно выставить квартиру в одной из многочисленных открытых баз и реализовать ее в среднем за полтора-два месяца. Сейчас же квартиры подолгу не продаются. «Нередки ситуации, когда, выбрав квартиру в новостройке, покупатель упускал этот вариант, поскольку вовремя не мог внести денежные средства. Когда альтернативная сделка проходит в рамках одной компании, «держать руку на пульсе» и контролировать две сделки одновременно гораздо проще, и многие стали обращаться к риелторам», — рассказывает Алексей Оленев. Однако услуги риелторов сейчас не могут быть гарантией успеха. Вторичный рынок по-прежнему сильно разрознен, и все зависит от личной мотивации потенциальных участников сделки. Продавец может быть не готов уступить в цене просто потому что он рассчитывал на большее, а покупатель, ссылаясь на кризис, не готов переплачивать. Так что вторичный рынок остается рынком в узком понимании этого слова — местом, где принято договариваться и торговаться, чтобы совершить обмен. Источник: http://www.gazeta.ru/realty/2015/08/31_a_7732427.shtml


Аренда продолжает падение

15 ноября 2015

Арендные ставки на жилье падали все лето, и даже в августе, в преддверии делового сезона, спрос не оживился. По мнению экспертов, из-за валютных колебаний расценки продолжат снижаться. Поскольку предложение превышает спрос, арендаторы диктуют свои правила. Август не оправдал надежд риелторов. Традиционно в конце лета резко вырастает спрос на съемное жилье, однако на этот раз количество сделок не выросло. В результате практически во всех сегментах собственники вынуждены были снижать цены. Управляющий партнер Spenser Estate Вадим Ламин отметил, что, хотя в августе выросло количество обращений, их качество оставляет желать лучшего. «Традиционно в августе было на 11% больше обращений, чем в прошлые месяцы, но в реальные сделки они практически не конвертируются из-за фантастических запросов. Например, хотят снять однушку в центре за 40 тыс. руб., тогда как стандартные расценки на такие объекты составляют 60 тыс. руб.», — говорит эксперт. По его словам, арендаторы стали гораздо тщательнее выбирать квартиры. «Если раньше смотрели 5–10 квартир, то сейчас есть случаи, когда и 58 раз смотрят. Предложений много, значительно больше, чем запросов, поэтому собственники вынуждены прогибаться. Снижение цен за летний период составило 8–11% в зависимости от сегмента», — говорит Ламин. в августе по отношению к июлю снижение арендных ставок составило от 1 до 6%. Так, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составляла 31,6 тыс. руб. в месяц, что на 400 руб. меньше июльских расценок. Снять двухкомнатную квартиру со средней площадью 54 кв. м в Москве в августе можно было за 45,5 тыс. руб. в месяц, что на 1% дешевле, чем в июле (тогда квартиры предлагали по 46 тыс. руб. в месяц). Трехкомнатные квартиры также подешевели на 1% и опустились до уровня 120 тыс. руб. в месяц, в июле за них просили 124 тыс. руб. Впрочем, в июне средняя стоимость такого жилья держалась на уровне 97,7 тыс. руб. в месяц, но потом резко увеличилась на 18%. Четырехкомнатные квартиры стали дешевле на 7%. Их выставляли за 339 тыс. руб., против 365 тыс. руб. месяцем ранее. Такая высокая стоимость объясняется тем, что почти всегда это квартиры премиум-класса. «Предложение смещается в сторону квартир эконом-класса, самый популярный формат — однокомнатная квартира на окраине — стоит от 30 тыс. руб. в месяц. Двухкомнатная — от 45 тыс. руб., как и в начале года. Рынок аренды как бы замер в балансе между спросом и предложением — вырос спрос на эконом-квартиры, и выросло их предложение, а цена осталась неизменной», — говорит Максим Морозов, управляющий партнер M9 Development. При этом младший партнер практики «Девелопмент» консалтинговой группы «НЭО Центр» Александр Закускин отметил, что известны отдельные случаи, когда стоимость квартир снижалась и на 25%. Доллар подорвал элитное жилье Наиболее резкое падение произошло в элитном сегменте. Еще в июле риелторы говорили об оживлении спроса. Однако резкое падение рубля поставило крест на этих надеждах. По данным Intermark Savils, в августе в сегменте высокобюджетного арендного жилья средний бюджет предложения за месяц сократился на 6% и составил $5,43 тыс. Однако и это значительно больше тех денег, которые готовы отдавать потенциальные арендаторы. Если в июле 1/5 часть арендаторов интересовали квартиры за $4–6 тыс. в месяц, то в августе большинство из них снизило запросы до $2–4 тыс. На этот диапазон приходится 53% спроса. «Арендаторы и арендодатели стали гораздо более чувствительны к колебаниям на валютном рынке, а также к прогнозам относительно стабильности национальной валюты. В августе мы наблюдали вновь возросшую волатильность рубля, незамедлительным результатом которой стало сокращение валютных бюджетов со стороны потенциальных арендаторов», — говорит Елена Куликова, руководитель отдела по работе с собственниками IntermarkSavills. Совершенно пустые месяцы Участники рынка считают, что дальше собственникам придется еще хуже. «Как показывает опыт, пика спрос достигает в августе-сентябре. Исходя из сегодняшней ситуации, можно ожидать глубокого провала с октября по декабрь. Это будут совершенно пустые месяцы. Пока неоткуда ждать улучшений. Санкции продолжаются, экономика в кризисе, соответственно, бюджеты на аренду будут сокращаться», — считает Ламин. По его мнению, расценки продолжат падать, впрочем, вряд ли можно ожидать серьезного снижения. «Ставки будут снижать, но есть граница рентабельности. Квартира не может стоить 10 тыс. руб. в месяц, поскольку восстановительный ремонт в таком случае обойдется как годовая аренда», — уверен эксперт. При этом, по его словам, участились случаи неплатежей. «Есть как объективные, так и необъективные причины. Зачастую арендаторы просто списывают свои косяки на глобальные экономические проблемы», — рассказывает Ламин. Хуже всего в такой ситуации специализированным агентствам. Все чаще люди самостоятельно закрывают сделки. По данным «Инком Недвижимости», в этом году 60% арендаторов и 30% собственников отказались от услуг посредников. Большинство пользуется интернет-сервисами, хотя некоторые полагаются и на такие дедовские способы, как объявления на заборах и сарафанное радио. «В последнее время активно развиваются интернет-сервисы по аренде / покупке квартир — люди могут со своего смартфона выбирать ту или иную квартиру, согласно заданным параметрам, при этом сильно не отвлекаясь от работы, и планировать просмотры и сделки самостоятельно. Агентства и сами все чаще и чаще пользуются такими сервисами и практически уже не ведут собственные базы», — добавляет Закускин. Источник: http://www.gazeta.ru/realty/2015/09/10_a_7744169.shtml


Недвижимость - не самый сложный актив

09 ноября 2015

Почему недвижимость остается наиболее привычным инструментом для инвестиций, как инвестировать на кризисном рынке и получить доходность 16% — в интервью «Газете.Ru» рассказал руководитель, управляющий директор отдела управления фондами недвижимости компании «Сбербанк Управление Активами» Алексей Новиков. — Недвижимость традиционно считается самым простым способом сохранить сбережения. Золото и ценные бумаги просто не каждому человеку придет в голову купить, депозитов люди боятся – банки то и дело закрываются, а недвижимость в любом случае останется с тобой. Согласны ли вы с этой логикой «массовых инвесторов», и стоит ли верить в недвижимость, когда экономика в кризисе? — Совершенно согласен, что недвижимость для опытных инвесторов – это не самый сложный актив. Ее большой плюс в том, что можно неправильно рассчитать доходность и сделать не самую удачную инвестицию, но потерять все практически невозможно. Традиционно недвижимость делится на жилую и коммерческую. Во всем мире и в России коммерческая недвижимость очень привлекательна для долгосрочных инвестиций, но, к сожалению, в России этот вид недвижимости розничному и среднему инвестору практически недоступен. Даже чтобы купить приличное помещение под парикмахерскую на первом этаже строящегося дома, нужно минимум 10 млн рублей. Фондовому рынку розничные инвесторы не доверяют, потому множество россиян по старинке инвестирует в жилье. Как один из вариантов, можно инвестировать в готовое жилье и сдавать его в аренду. Тут ты практически ничем не рискуешь, потому что объект уже в любом случае готов, однако сдача в аренду требует личного контроля и управления процессом, да и доходность от сдачи в аренду не превышает 5%. На мой взгляд, на сегодняшний день проще положить деньги на депозит – сейчас много действительно выгодных предложений, в том числе у крупнейших банков. При этом у недвижимости есть важное отличие от депозита - потенциальный прирост стоимости самой квартиры: владелец может получать 5% арендного дохода, но в течение двух-трех лет квартира сама по себе вырастет в цене. Традиционно недвижимость считается активом, который защищает владельца от инфляции, однако за последние 10 лет мы видели разные периоды – и когда рост стоимости жилья существенно опережал инфляцию, и когда инфляция была выше. В связи с этим, мы предлагаем нашим клиентам другую возможность – инвестирование в недвижимость на стадии строительства. Конечно на этой стадии существуют дополнительные риски, однако при их качественной оценке, опытный инвестор может получить существенную доходность. Например, наши фонды – «Сбербанк - Жилая недвижимость» и «Сбербанк - Жилая недвижимость 2» показали доходность 14,53% и 14,82% годовых за два года и год работы соответственно. Для третьего фонда, который мы собираем в настоящий момент, мы, исходя из ситуации на рынке, прогнозируем доходность 16% годовых. В отличие от частного инвестора, который покупает одну квартиру в строящемся доме, мы за счет своего масштаба можем получить от девелопера более интересную цену. Кроме того, мы просто гораздо лучше понимаем рынок и можем находить более интересные предложения – у нас изначально другие информационные и аналитические ресурсы, чем у частного покупателя. — Но частных инвесторов не останавливает то, что они маленькие игроки – достаточно вспомнить, как в конце прошлого года люди ломанулись за квартирами, будучи уверенными, что это панацея. — Да, это так, и сейчас мы в некотором роде расхлебываем то, что было в конце прошлого года. В конце прошлого года когда курс доллара стремительно пошел вверх и казалось, что падение курса рубля продолжится, многие люди пошли и приобрели себе квартиры, чтобы сохранить свои рублевые сбережения. Многим девелоперам и брокерам пришлось в январе делать косметический ремонт своих отделов продаж, которые не без потерь вынесли небывалый поток покупателей. Вполне ожидаемо в первом полугодии 2015 года произошел отток покупателей, динамика продаж просела, особенно это видно на примере девелоперов, которые строили мегапроекты в чистом поле - им сейчас приходится поужаться. Некоторые вынуждены снижать цены – в среднем на 5-7% по рынку. Для кого-то это единственный способ продолжать строить, но для большинства устойчивых девелоперов это вынужденная мера – они вынуждены конкурировать за покупателей с некоторыми менее удачными проектами, в которых скидки могут достигать и 10%. Но вот в таких проектах покупателю важно помнить известную поговорку про сыр и мышеловку. Как раз поэтому мы запускаем наш третий фонд «Сбербанк - Жилая недвижимость 3» именно сейчас. Когда надежным девелоперам сегодня особенно нужны деньги, которые мы можем давать в проекты на стадии строительства, а риски частных инвесторов в текущей рыночной ситуации существенно выросли, мы предлагаем нашим клиентам возможность зарабатывать вместе с надежным партнером, который гораздо лучше, зачастую даже изнутри, знает что происходит на рынке в целом и в отдельных девелоперских компаниях в частности. — То есть ваши фонды – это продукт для тех, кто так же, как и вы, верит в недвижимость, но хочет доверить свои сбережения профессионалам, а не играть самостоятельно на рынке? — Да, конечно, ведь перед каждой инвестицией мы проводим всесторонний анализ самого проекта, его конкурентного окружения из заявленных или только планируемых проектов и избегаем проектов компаний, которые просто напоследок «пылесосят» рынок. Частные же инвесторы часто вкладывают деньги в квартиры по привлекательной цене и потом ждут, когда же достроят их квартиру. — И кто достроит... — Ну, я считаю, что кто-то все же достроит. Жилье – это очень острая, социальная тема, и, на мой взгляд, государство не допустит появления большого числа обманутых дольщиков. В нашей отрасли такого пока не было, чтобы действительно крупная компания осталась без поддержки. По всем объектам мы получили хорошую доходность – где-то выше, где-то ниже, чем ожидали, однако доходность наших текущих фондов на сегодня составляет около 15%. В текущей рыночной ситуации - это достойный результат. — Цифры, конечно, привлекательные. А каков вообще механизм — что нужно сделать человеку, который решит доверить управление инвестициями вам? И с кем вы работаете – с очень обеспеченными инвесторами, то есть с верхним сегментом, или с инвесторами средней руки? — Мы уже не первый год продаем наш продукт клиентам двух премиальных сетей Сбербанка - «Сбербанк Первый» и «Сбербанк Премьер». Их клиенты, это люди с определенным уровнем сбережений, которые обслуживаются в отделениях с более высоким уровнем сервиса и в первую очередь имеют доступ к более широкой и премиальной линейке продуктов Сбербанка. Но и любой другой клиент Сбербанка может обратиться в один из наших офисов и приобрести наш инвестиционный продукт. Я уже говорил ранее, что прямо сейчас идет дополнительная эмиссия паев нашего третьего фонда ЗПИФН «Сбербанк – Жилая недвижимость 3», которая продлится до 16 ноября. Данный фонд будет работать до апреля 2019 года. Минимальный порог инвестиций – 350 тыс. рублей. — Вы не могли бы рассказать чуть более подробно, как работает фонд? Первым делом клиент приходит в одно из наших отделений и подписывает заявку на приобретение паев, таким образом присоединяясь к договору доверительного управления, на базе которого «Сбербанк Управление Активами» осуществляет управление его деньгами. В зависимости от количества проинвестированных средств, клиент получает определенное количество паев и имеет право на полугодовые выплаты инвестиционного дохода. В течение срока существования фонда наша команда инвестирует привлеченные денежные средства, а полученный инвестиционный доход выплачивает пайщикам. В течение срока жизни средства пайщиков будут последовательно инвестированы в несколько проектов. Через 3,5 года мы продадим все квартиры, которые у нас будут в фонде на этот момент, и вернем все вырученные деньги пайщикам. — И много желающих? — Да, наш продукт является одним из самых популярных, особенно среди наиболее взыскательных клиентов сети «Сбербанк Первый». В двух существующих фондах у нас 1824 пайщика, стоимость чистых активов - более 5 млрд рублей. Кто-то из пайщиков инвестировал 350 тыс. рублей, кто-то 5 млн рублей — соответственно, пропорционально количеству паев инвестор получает прибыль. «Средний чек» по опыту последних допэмиссий – около 2 млн рублей, при этом половина наших пайщиков это те, кто принес 350 тыс., но есть инвесторы, вложившие существенно больше. Есть единичные инвесторы, которые и 30-50-80 млн принесли, но таких не много. — Как происходит выбор объекта? Во-первых, мы четко соблюдаем критерии, которые обещаем нашим клиентам при привлечении средств - инвестируем только в жилье и апартаменты. Это только Москва и ближайшее Подмосковье, эконом- и комфорт-класс, обладающие хорошей транспортной доступностью. Подавляющее большинство наших партнеров-девелоперов имеют положительную историю взаимодействия со Сбербанком. Для нас это очень важный фактор. Мы открыты для работы со всеми устойчивыми девелоперами, главное, чтобы проект был интересным, устойчивым и обещал хорошую доходность. Во-вторых, инвестирование в каждый новый проект проходит только после получения одобрения от представителей разных подразделений - риск-менеджеров, юристов, аналитиков по недвижимости, руководства компании. Ключевыми факторами для нас являются традиционные сохранность средств пайщиков при соблюдении привлекательной доходности. — Как вам удается получить такой дисконт (15-20%) у застройщика? Это потому что вы изначально софинансируете проект? — Не совсем так. Мы далеко не обязательно входим в проекты на самой ранней стадии строительства. На самом деле, всегда очень сложно прогнозировать спрос, и график продаж всегда отличается от реальности, и мы как фонд стараемся на этом зарабатывать. Приведу пример: Допустим, во втором квартале девелопер планировал продать 200 квартир, а продал всего 100 – значит, за эти месяцы он получил в два раза меньше денег, чем рассчитывал. Если в среднем квартира стоит 3 млн, это 300 млн рублей, и эту «дырку» в бюджете строительства нужно как-то закрывать, потому что подрядчики продолжают строить по согласованному графику и стройку нельзя останавливать. Где-то эти 300 млн рублей нужно взять, и тут у девелопера есть два пути. Первый - это дисконт для покупателя. Например, вы звоните в офис продаж, и вам тут же предлагают скидку 10%. Это рабочий вариант, так часто делают, но есть минусы. Во-первых, люди, которые подписали договор бронирования на прошлой неделе или две недели назад, начали собирать документы, могут узнать про это и тоже потребовать скидку или уйти. Во-вторых, таким дисконтом ты сразу же опускаешь средний уровень цены в проекте, и обратно повышать его очень сложно, покупатели плохо на это реагируют – лучше поднимать по 1% в месяц, чем резко. То есть девелопер в течение продолжительного периода будет вынужден продавать весь объем квартир дешевле, чем планировал и терять деньги на всем объеме продаж. Второй вариант — это то, что мы предлагаем. Мы говорим: «Коллеги, мы у вас единоразово выкупаем по ДДУ квартиры на 300 млн, но вы нам за это дадите скидку не 10%, как розничному покупателю, а 20%, как оптовику». Дополнительно мы договариваемся не выбрасывать весь приобретенный с дисконтом объем в рынок единоразово, чтобы не конкурировать с объемом застройщика, и продаем свои квартиры в согласованном разумном графике. В отличие от банков, мы очень быстро принимаем решение, не берем в залог земельный участок и не требуем личного поручительства. Поэтому наши деньги более «дорогие», чем банковские, но и более «быстрые». Уступая нам определенный объем, застройщик может быстро получить деньги, «подлечить» свою стройку, и не ломать уровень розничных цен на своем проекте. — Нужно ли людям насторожиться, если они знают, что вы купили квартиры в проекте? Ведь получается, что это значит, что у застройщика трудности. — Скорее наоборот – наше вхождение в проект означает, что проект нами проанализирован и мы в него верим. Я уже говорил, что в изначально рискованные проекты мы не заходим, у нас работают специалисты, которые просчитывают риски, изучают ситуацию. — Деньги инвесторов застрахованы? — Средства не застрахованы. Однако существенный размер фонда, подтвержденная экспертиза нашей команды, приобретение объектов исключительно в соответствии с 214-ФЗ по договорам долевого участия и диверсификация инвестиций по многим проектам позволяют существенно снижать риски сохранности инвестиций. Вхождение в проекты с дисконтом 15-20% от рыночной стоимости также может добавить уверенности нашим текущим и будущим клиентам. — Люди осознают, что могут потерять инвестиции? — Если люди приобретают паи фонда, им обязательно стоит прочесть правила доверительного управления. Они должны понимать то, что подписывают, и взвешивать риски. Управление фондами – достаточно строго зарегулированная отрасль, наша работа оценивается независимыми оценщиками и аудиторами, все сделки совершаются только после одобрения специализированного депозитария, который следит за соблюдением интересов пайщиков фондов. Отчеты обо всех наших приобретениях мы выкладываем на сайте, и любой пайщик может посмотреть, куда мы вложили деньги. Понятно, что если мы приобретем объект выше рынка, это сразу люди увидят Дополнительной защитой для слабо подготовленных инвесторов мы считаем наш не маленький порог входа – 350 000 рублей. Он позволяет рассчитывать на определенный уровень финансовой состоятельности и грамотности. Также, на мой взгляд, то, что наши пайщики готовы передать свои средства нам в управление на 3,5 года означает, что у них существует спланированный бюджет на этот период. Паи наших фондов котируются на бирже и их можно реализовать, но нам гораздо более по пути с теми инвесторами, которые разделяют нашу долгосрочную стратегию и, как и мы, заинтересованы в сохранности и доходности такого привлекательного класса активов, которым является недвижимость. Источник новости: http://www.gazeta.ru/realty/2015/10/26_a_7834727.shtml