Поиск недвижимости

Вы хотите...

Вид недвижимости.

Объект недвижимости

Район

Улица

Цена, До .руб

Фото
Когда продавать инвестиционную квартиру

18 июля 2014

В первой половине 2014 года многие россияне поневоле стали частными инвесторами, спасая свои накопления. «Макроэкономическая нестабильность, падение рубля и общая тревожная обстановка направили денежные потоки профессиональных и начинающих инвесторов в самый надежный актив, который можно потрогать и более-менее точно оценить, – в недвижимость», – констатируют аналитики компании «Метриум Групп». По словам работников различных банков, в марте-апреле типичными были случаи, когда клиенты снимали деньги с депозита и тут же оформляли ипотечный заем. Сейчас новичкам приходится искать ответы на вопросы, давно решенные ветеранами инвестиционного рынка. Прежде всего на стоимость квартиры в строящемся объекте влияет ценовая политика застройщика. Традиционно рост цен привязывается к этапам строительства. «На старте продаж цены, как правило, минимальные. Так застройщик привлекает внимание к объекту, – рассказывает генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец. – А вот когда дома уже вводятся в эксплуатацию, начинается активное заселение и привлекательность проекта становится принципиально другой. Соответственно, меняется и уровень цен». Новостройки не прекращают дорожать и после завершения строительства. Поводом для роста цен служат оформление прав собственности на квартиры, ввод в эксплуатацию объектов социальной инфраструктуры и пр. Кроме того, независимо от стадии строительства, цены может «разгонять» повышенный спрос. «Например, в проекте появилось кредитование от банка, являющегося лидером по ипотеке. Это влияет на активность покупателей. Соответственно, количество сделок растет», – говорит Александр Зубец. По словам эксперта, девелоперы не любят «резких движений» в ценовой политике, так как есть риск перескочить определенную психологическую планку и застопорить продажи. Обычно застройщики повышают цены пошагово: прирост, как правило, составляет 0,5-1%, периодичность – примерно раз в месяц. Когда конкурент – строитель Если застройщик не распродал все квартиры в доме, частному инвестору придется продавать свой объект по более низкой цене, чем у строителей – как минимум на 5%. По словам руководителя Центра исследований и аналитики Группы компаний «БН» Марины Чижковой, тому, помимо конкуренции, есть и другие причины. Так, покупка непосредственно у девелопера сопряжена с меньшими рисками оказаться вовлеченным в мошенническую схему. К тому же, приобретая квартиру у частного инвестора, новый владелец несет дополнительные расходы на переоформление (смену субъекта права требования) договора с застройщиком. С еще большим дисконтом придется продавать квартиру в новостройке заемщику ипотечного кредита. Момент истины Важный для частного инвестора вопрос – когда продавать объект. Тут даже профессионалы рынка не могут прийти к единой точке зрения. По мнению заместителя генерального директора АН «Итака» Валерия Лазугина, чаще всего выгоднее продавать жилье в середине строительства объекта. «Дом возводят в среднем два года, следовательно, на рынок инвесторы выводят квартиру через год, максимум полтора, – уточняет специалист. – Нередко застройщик к этому времени продает уже все квартиры в доме, и тогда цены подрастают на 15-20%». «Квартиры принято перепродавать после того, как дом построен, – не согласна с коллегой заместитель генерального директора по продажам компании “НДВ-Недвижимость” Яна Сосорева. – Далее инвесторы вкладывают деньги в новый проект». «Если квартира продается для дальнейшего инвестирования, собственнику заранее следует определиться со следующим проектом – чтобы деньги не “зависли”», – советует руководитель отдела ипотечного брокериджа компании «Адвекс-Московский» Дмитрий Туркин. По его мнению, на успех продажи квартиры влияет и сезонность. Так, пик спроса в Петербурге приходится на вторую половину весны (апрель-май). Моральный кодекс инвестора Не всем новоселам нравится, что их соседями оказываются частные инвесторы. Как поясняет Дмитрий Туркин, в большинстве случаев такие хозяева не продают жилье, а сдают. Обычно речь идет о квартирах с недорогим ремонтом, так что съемщиками становятся граждане с невысокими доходами, например, студенты или мигранты. «С такими арендаторами не договориться о вложении дополнительных средств в развитие парадной или в целом дома, а инвестору это особо и не нужно», – отмечает специалист. При этом, поскольку сегодня на петербургском рынке предложение по аренде квартир избыточно, собственники вынуждены соглашаться на условия, которые прежде считались неприемлемыми. Чтобы вообще не остаться без съемщиков, они зачастую сдают квартиры без требования соблюдения санитарных норм проживания. Что влияет уже на имидж всего дома. Недовольство соседями-инвесторами встречается не только на рынке квартир эконом-класса. Например, ЖК «Леонтьевский Мыс» позиционируется как элитное жилье. И, по словам генерального директора девелоперской компании «Леонтьевский Мыс» Игоря Онокова, его компания на начальной стадии продаж умышленно предпринимала шаги, чтобы снизить число инвестиционных сделок. Впоследствии это превратилось в конкурентное преимущество. Как отмечает Игорь Оноков, будущие жильцы не хотят, чтобы после заселения половина окон в комплексе по вечерам были темными...


Выгодно ли покупать индивидуальные кладовые?

14 июля 2014

Наличие в жилом комплексе кладовых помещений для индивидуального пользования не только удобно, но и выгодно с экономической точки зрения, считают эксперты компании "Континент". Они подсчитали, что наличие такого помещения за пределами квартиры экономит жителям от 37,8 тыс. рублей (или около $1 тыс.) в год, а затраты на его приобретение можно окупить примерно за пять лет. Логика расчетов основана на том, что современные покупатели московских и подмосковных новостроек - люди не бедные. Они, как правило, являются счастливыми обладателями всего, что необходимо для активного отдыха: горнолыжное снаряжение, санки, велосипеды, ролики, самокаты… Также у покупателей есть как минимум один автомобиль, к которому прилагается сезонный комплект шин. Кроме того, часто квартиры покупают семейные люди, а значит, у них есть и коляски и детские велосипеды и другие габаритные вещи, которые нужно где-то хранить. Поэтому спрос на дополнительные, так называемые "технические" площади огромен. Что касается предложения, то оно есть. В частности, по данным компании, на сегодняшний день возможность приобретения отдельного кладового помещения предоставляется в 20 многоквартирных ЖК Подмосковья. Особенно интересны помещения за пределами квартир. Когда кладовка продается отдельным лотом, клиент может разбить расходы на организацию комфортной жизни по этапам. То есть сначала приобретается квартира, затем - кладовка. Кроме того, такое помещение может быть впоследствии продано, в отличие от встроенной в квартиру "темной" комнаты, считают в компании. Кроме того, покупать отдельную кладовку экономически выгоднее. За кладовку в квартире придется платить примерно полноценную стоимость жилого помещения, а цена квадрата за пределами квартиры несколько ниже. Стремясь найти альтернативное решение, многие арендуют склады индивидуального хранения. Аренда такого склада self storage (склад индивидуального хранения) исходя из открытых данных операторов складов индивидуального хранения в Москве, обходится покупателям в сумму от 900 до 1,4 тыс. рублей за кв.м в месяц (10,8-16,8 тыс. рублей за кв.м в год). Таким образом, помещение в 3,5 кв.м по минимальным ставкам обойдется примерно в 37,8 тыс. рублей в год, а за площадь 5 кв.м придется заплатить годовую аренду в 54 тыс. рублей. При этом на рынке подмосковных новостроек существует предложение, где стоимость помещения площадью 5 кв.м, расположенного на территории подземного паркинга, составляет 260 тыс. рублей. Справедливости ради стоит отметить, что это предложение одно из самых дешевых. Но если ориентироваться на эту стоимость, цена "квадрата" составит примерно 52 тыс. рублей. Таким образом, покупатели квартир, смогут не просто сэкономить от 37,8 тыс. рублей в год, но и окупить данное приобретение менее, чем за 5 лет..


Ипотечные кредиты станут немного доступнее

09 июля 2014

В первом полугодии 2014 года требования к заемщикам снизили банки, в совокупности занимающие более 70% рынка. Такие данные приводит Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в своем обзоре. Некоторые банки подтвердили, что смягчают требования. Представитель пресс-службы Сбербанка сообщил, что банк ввел новую программу, которая подразумевает возможность оформления ипотечного кредита по двум документам, это можно рассматривать как смягчение требований. Связь-банк смягчил требования к заемщикам по возрасту. Банк Москвы отметил, что процедура анализа заемщиков оптимизируется в постоянном режиме. Пресс-службы ВТБ24, Газпромбанка, «Уралсиба» и ЮниКредит банка заявили, что требований к ипотечным заемщикам не снижали. Впрочем, до конца года количество банков, предлагающих клиентам более выгодные условия ипотеки, может сильно увеличиться. В конце июля вступит в силу закон, который вносит изменения в закон «Об ипотеке» и закрепляет два новых вида страхования на случай дефолта заемщика: страхование ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору и страхование финансовых рисков кредитора. Первая страховка — для заемщика, вторая — для банка. По мнению экспертов, продажа страховки позволит банками снизить первоначальный взнос по ипотечным кредитам. Несмотря на то что 10-процентный взнос по кредитам не является редкостью на ипотечном рынке, клиенты многих банков такой возможности лишены. Например, из десяти банков — лидеров ипотечного кредитования минимальный первоначальный взнос в размере 10% в настоящее время предоставляют пять банков: Сбербанк, ВТБ24, «Дельтакредит», Росбанк и Банк Москвы. Газпромбанк, Россельхозбанк, Райффайзенбанк и Абсолют банк предлагают ипотеку с первоначальным взносом от 15%, «Уралсиб» — от 20%. «В России очень высока потребность населения в улучшении жилищных условий, однако взять ипотеку на стандартных условиях с первоначальным взносом в 20—30% может позволить себе лишь небольшая часть населения. Снижение первоначального взноса до 10% позволяет значительно увеличить число людей, способных взять ипотечный кредит», — сказал РБК руководитель управления комплексного ипотечного страхования компании «АльфаСтрахование» Владимир Ермаков. «В случае наличия такой страховки банку не требуется иметь запас в 10—20% от стоимости недвижимости для покрытия рисков дефолта (роста просроченной задолженности) и снижения цен на недвижимость. Эти риски берет на себя страховая компания», — отметила заместитель начальника департамента розничных продуктов и процессов Газпромбанка Юлия Елсукова. Цена спокойствия Эксперты считают, что снижение первоначального взноса частью банков не сделает ипотеку намного доступнее, ведь, по мнению директора дирекции имущественного страхования СК МАКС Александра Агапова, главная проблема рынка — в запредельной процентной ставке по кредиту, делающей ипотеку бессмысленной для основной массы населения. А положительное влияние принятия закона на стоимость кредита банкиры оценивают неоднозначно. По словам вице-президента Moody's Ольги Гехт, пока можно найти не так много примеров, где один и тот же продукт может идти как со страхованием ответственности заемщика, так и без него. Там, где такие примеры есть, разница процентных ставок составляет 1—2 процентных пункта. «Но логично, что, когда риск кредитора уменьшается, это приводит к снижению процентных ставок», — отмечает Гехт. «Конечно, банкиры будут давать скидку на кредиты со страховкой. Но остается вопрос: полная стоимость продукта, включая плату за страховку, будет ниже для клиента или нет. Маржа по ипотечным продуктам небольшая, соответственно, размер скидки будет составлять десятые доли процентного пункта и вряд ли будет превышать 0,25 процентного пункта», — полагает зампред правления Нордеа банка Андрей Мальцев. Впрочем, Юлия Елсукова напоминает, что общая стоимость кредита складывается из всех текущих платежей, в том числе страховых взносов. «Значит, появление дополнительной премии в виде премии по страховке от дефолта приводит к увеличению объемов платежей. Тем не менее однозначно ответить на этот вопрос нельзя, поскольку в модели следует также предусмотреть возможное снижение процентной ставки по кредиту в случае заключения договора страхования», — сказала Юлия Елсукова. По закону это страхование является добровольным, и банкиры пока не спешат его вводить. Директор департамента ипотечного кредитования Банка Москвы Георгия Тер-Аристокесянц говорит, что страховые компании устанавливают слишком высокие тарифы и сложные процедуры для заемщиков. «Пока данная услуга неинтересна ни банкам, ни заемщикам», — отметил он. По данным АИЖК, средний размер кредита по России — 1,7 млн руб., по Москве — 3,6 млн руб. По расчетам Владимира Ермакова, стоимость полиса может составить от 1,5% до 10% размера страховой суммы. При этом страхуется не более 50% стоимости недвижимости. Таким образом, стоимость страховки может составлять 12,7—85 тыс. руб в регионах и 27—180 тыс. руб. в Москве/


Как подготовить свою квартиру к продаже: основные приёмы и уловки.

04 июля 2014

Зачастую человек, который продает квартиру, находится в более выигрышном положении, нежели сам покупатель. Именно он назначает определенную цену, которая зависит от таких факторов, как достоинства и недостатки квартиры, её состояние, возраст и т. д. Покупатель же, в свою очередь, всегда рискует, тем более решение ему необходимо принимать в определенные сроки. Хорошие брокеры утверждают, что продать можно абсолютно любую квартиру, и зависит быстрота сделки не только от цены. Но как же можно выгодно ее продать? Для этого существует множество простых уловок, благодаря которым вы сможете преподнести свою квартиру с лучшей стороны. Эмоциональная покупка Практически каждый риелтор понимает, что решение приобрести определённую квартиру возникает у покупателя на эмоциональном уровне. Поддавшись эмоциям, иногда он даже и не замечает кое-какие её недостатки. Он впечатлён! Уже после мимолетного осмотра опрятного и просторного помещения клиент понимает, что это просто отличный выбор! Таким образом, главная задача продавца заключается в том, чтоб первое впечатление от квартиры было замечательным. Но как этого добиться? Несомненно, квартира должна чисто и опрятно выглядеть. Не будет излишним и косметический ремонт, благодаря которому помещение приобретет привлекательный вид. Но во всём нужна мера. Дорогой евроремонт не окупает себя, поэтому лучше его не делать. Тем более у всех людей разные вкусы, так что велика вероятность, что будущий хозяин решит обновить интерьер «под себя». В итоге подобный ремонт в квартире эконом-класса оказывается довольно таки затратным для продавца и не приносит прибыли. Что касается бизнес-жилья, то здесь можно внести более глобальные видоизменения, поскольку некоторые люди хотят как можно быстрее заселиться в уже готовую квартиру со всеми удобствами. Если квартира выглядит старой и непривлекательной, желательно перекрасить стены, избавиться от лишней мебели и навести порядок. Ненужный хлам способен моментально оттолкнуть клиента. И, наоборот, на фоне уже осмотренных захламленных квартир, чистые, свежие и просторные комнаты произведут на него хорошее впечатление. Необходимо идеально подготовить жильё так, чтобы осмотр не оттолкнул брезгливых людей. Именно для таких случаев продавцу следует предварительно привести всю сантехнику в должное состояние. Если на потолке обнаружены подтеки, придется их устранить, иначе покупателю невольно придёт мысль о возможных проблемах с соседями. Квартира будет сиять чистотой и новизной, если начистить все зеркальные поверхности, которые находятся в доме (дверные ручки, зеркала, окна, сантехника, кафель). Хорошим украшением для окон служат светлые и легкие шторы. А если вид из окна не так прекрасен, как хотелось бы, можно установить жалюзи, которые скроют данный недостаток. Этот нехитрый прием приносит ощутимые плоды. Также обязательно надо избавиться от неприятного запаха сырости, пыли или запаха домашних питомцев. Не стоит в больших количествах пользоваться освежителем воздуха, чтобы устранить неприятный душок. Запах химических моющих средств, помимо того, что он не всем приятен, может вызвать аллергическую реакцию. Поэтому лучше отдать свое предпочтение натуральным ароматизаторам : выпечка, цветы, корица, свежезаваренный кофе. По дороге домой Внешний облик квартиры обыграть нетрудно, зато иначе дело обстоит с ее местоположением. С вашим возможным покупателем желательно встретиться на нейтральной территории, после чего вы лично проведете его до дома. Такой прием позволит вам самостоятельно выбрать дорогу, по которой вы будете добираться. Выбирайте путь, по возможности избегая неблагоприятные места, если они, конечно же, присутствуют в вашем районе. Обязательно опишите достоинства данного окружения и упомяните об инфраструктуре. Но это еще не все — сделка может быть сорвана, если не учесть последние важные факторы: соседи и внешний вид подъезда. Назначьте своему потенциальному покупателю встречу на такое время, чтобы вам во дворе на глаза не попалась шумная, невоспитанная компания. Что касается подъезда, он должен примерно соответствовать самой квартире. Если речь идет о дорогой недвижимости, то не стоит скупиться, сделайте в подъезде легкий косметический ремонт. Существует множество случаев, когда продавцы вкладывали отнюдь не большие средства на благоустройства подъезда, после чего поднимали цену на квартиру и окупали при этом все свои затраты. Порой даже замечательные квартиры в отличном районе продать бывает очень трудно, если состояние подъезда оставляет желать лучшего. Но даже в том случае, если он выглядит неплохо, проявите фантазию. Украсьте стены интересными рисунками, фотографиями, картинами и т. д. Можете разместить горшки с цветами на лестнице, и тогда впечатление о вашем доме у любого человека будет только положительным! ИСТОЧНИК СТАТЬИ: http://tuvaplus.ru/news/9044


Ипотека на распутье

30 июня 2014

Ипотечные кредиты пока не дорожают, но удержится ли такая тенденция до конца 2014 года? По данным Банка России, за первый квартал 2014 года было выдано 198 082 ипотечных кредита на общую сумму 334,7 млрд рублей, что на 40% превышает уровень января - марта прошлого года в количественном и на 50% - в денежном выражении. По оценке АИЖК, опережающие темпы роста ипотечного сектора имеют несколько причин. В первую очередь, в условиях наблюдаемой нестабильности макроэкономического фона и отсутствия надежного и понятного простому потребителю инвестиционного инструмента, граждане часто принимали решение инвестировать в недвижимость, используя для этого имеющиеся сбережения. Косвенно это подтверждается сокращением объемов вкладов населения в банках - за первый квартал они снизились на 2,3%, или 393,6 млрд рублей в денежном выражении. Дальнейшая динамика ипотечного рынка зависит прежде всего от того, смогут ли банки удержать ставки по ипотеке на текущем уровне Второй причиной роста ипотечного рынка является заинтересованность самих банков в развитии именно этого сектора кредитования. В текущих условиях, когда регулятор денежного рынка проводит политику, нацеленную на повышение устойчивости и снижение рисков банковской системы, уже со второй половины 2013 года банки постарались переориентироваться с более рискованного беззалогового потребительского на обеспеченное ипотечное кредитование. Для привлечения новых заемщиков банки активно развивали новые ипотечные продукты и вводили спецпредложения. К сожалению, стремление банков увеличить объемы выдачи ипотеки, в том числе за счет расширения круга потенциальных заемщиков, зачастую приводит к тому, что мы наблюдаем все больше предложений по кредитам с низким первоначальным взносом и без предоставления справки по форме 2-НДФЛ. Таким образом, ипотеку получают люди, имеющие "серые" доходы, и именно эта категория населения наиболее уязвима в случае хоть сколько-нибудь значимых колебаний на рынке труда. Опыт предыдущего кризиса показал, что таким работникам первым сокращают зарплату или быстро их увольняют. Рост ипотечного рынка происходит в условиях ожидания повышения ставок по ипотечным кредитам. Это связано прежде всего с тем, что Банк России в течение 2014 года уже дважды повышал ключевую ставку. Через определенный временной лаг это повлияет на стоимость привлечения фондирования банками - участниками ипотечного рынка. Многие заемщики, понимая это, обратились в банки за ипотекой раньше, чем планировали. Пока внешняя нестабильность и ужесточение процентной политики не сказались на уровне ставок по ипотечным кредитам. В первом квартале 2014 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам составила 12,2%, что на 0,6 п.п. ниже уровня первого квартала 2013 года. По данным ЦБ РФ на 1 марта 2014 года, в среднем ипотечный кредит в нашей стране выдается на 15 лет, а средняя сумма равна 1,7 млн руб. Для заемщиков, привлекающих ипотечные кредиты по сниженным требованиям (без предоставления справки по форме 2-НДФЛ, с пониженным первоначальным взносом и т.д.), ставка увеличивается в среднем на 0,5 п.п. Напомним также, что средневзвешенная ставка по итогам всего 2013 года также была выше текущих значений и составляла 12,4%. Дальнейшая динамика ипотечного рынка зависит прежде всего от того, смогут ли банки удержать ставки по ипотеке на текущем уровне. Несмотря на существующие предпосылки к увеличению ставок, как говорилось выше, на рынке идет жесткая конкуренция за ипотечного заемщика. Ввиду того, что ипотека постепенно становится локомотивом развития розничного кредитования, банкам крайне важно укрепить позиции в этом сегменте. Повысив ставки сейчас и потеряв рыночную долю, такие банки в дальнейшем могут не восстановить утраченные позиции. Что будет происходить на этом рынке в дальнейшем, до конца года? Итоги всего 2014 года будут зависеть от ситуации на финансовом рынке и в банковской системе России, а также от возможности лидеров рынка удерживать ставки на достигнутом уровне. Наиболее вероятной является ситуация, когда банки, более не обладая внутренними резервами, постепенно начнут коррекцию ставок по ипотечным кредитам. Однако такое повышение не будет резким - средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам по итогам года будет находиться на уровне 12,5%. Это приведет к снижению темпов роста ипотечного рынка во втором полугодии. В случае отсутствия резких внешних шоков результаты 2014 года будут немного выше уровней 2013 года, а объем рынка составит около 1500 млрд рублей. Замедлению рынка будут способствовать также, во-первых, ухудшение ситуации с качеством долга на кредитном рынке в целом (доля проблемных и безнадежных ссуд в кредитном портфеле банков за первый квартал выросла с 6% до 6,4%) - это повысит осторожность банков при выдаче кредитов во всех сегментах, в том числе и в ипотечном, а во-вторых, прогнозируемое снижение динамики реальных располагаемых доходов населения. В случае реализации оптимистического сценария (главным параметром которого будет являться стабилизация внешнеполитических рисков и смягчение процентной политики Банка России), рынок продолжит уверенно расти. Этому будет способствовать стабилизация финансовых рынков и восстановление положительной динамики доходов населения. Ставки по ипотечным кредитам в этом случае сохранятся на текущих уровнях, а объем рынка 2014 года составит около 1800 млрд рублей. Стоит ли брать ипотеку сейчас или лучше подождать? Если вы уверены в стабильности своего дохода, если вы востребованный на рынке труда специалист, не откладывайте обращение за ипотечным кредитом. Хотя рекомендуем предварительно позаботиться о создании "подушки безопасности", равной сумме четырех - шести обязательных платежей по кредиту. При благоприятном сценарии условия ипотечного кредитования останутся такими же, как сейчас. Но в случае развития негативных макроэкономических тенденций требования банков к заемщикам могут ужесточиться, а ставки - вырасти.